Hisseli Arazi Nasıl Satılır?

Türkiye’de gayrimenkul hukukunun en karmaşık ve en sık uyuşmazlık yaşanan alanlarından biri "hisseli tapu" ve "müşterek mülkiyet" konularıdır. Özellikle tarım arazilerinin bölünemez niteliği, miras yoluyla intikal eden taşınmazların çok sayıda hissedara sahip olması ve paydaşlar arasındaki anlaşmazlıklar, hisseli arazi satışı sürecini hukuki bir labirente dönüştürebilmektedir.

Bu kapsamlı rehberde; hisseli arazilerin satış usullerini, paydaşların birbirlerine karşı sahip oldukları öncelik haklarını (şufa hakkı), satışın üçüncü kişilere yapılması durumunda doğabilecek riskleri ve anlaşmazlık durumunda başvurulacak nihai hukuki çare olan İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davasını tüm boyutlarıyla ele alacağız.

1. Hisseli Tapu Nedir ve Mülkiyet Türleri Nelerdir?

Hisseli arazi satışına geçmeden önce, tapudaki mülkiyet türünün doğru tespit edilmesi hayati önem taşır. Türk Medeni Kanunu’na göre hisseli mülkiyet iki ana başlıkta incelenir:

A. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Paylı mülkiyette, taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hakkı vardır ancak herkesin payı bellidir (Örneğin: 1/4, 1/2 gibi). Paydaşlar, kendi payları üzerinde -diğer paydaşların yasal hakları saklı kalmak kaydıyla- tasarruf yetkisine sahiptir. Paylı mülkiyette hisse satışı daha belirgin kurallara tabidir.

B. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Genellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda görülür. Burada paylar (oranlar) belli değildir. Mirasçılar, malın tamamına "elbirliği" ile sahiptir. Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyete dönüştürülmeden hisse satışı yapılamaz. Bu nedenle miras kalan bir tarladaki hissenizi satmak istiyorsanız, öncelikle veraset ilamı ile tapuya başvurup "intikal" işlemini yapmalı ve mülkiyeti paylı hale getirmelisiniz.

2. Hisseli Arazi Satış Yöntemleri

Hisseli bir arazinin satışı temel olarak iki farklı senaryoda gerçekleşir:

1. Hissedarların Kendi Arasında Satış Yapması

2. Hissenin Üçüncü Bir Kişiye (Yabancıya) Satılması

Bu iki senaryo, hukuki sonuçları ve riskleri bakımından birbirinden tamamen farklıdır.

A. Hissedarlar Arasında Satış

En sorunsuz yöntemdir. Bir paydaş, hissesini diğer bir paydaşa veya paydaşlara satmak isterse, herhangi bir önalım hakkı (şufa hakkı) engeline takılmaz. Paydaşlar tapu dairesine giderek devir işlemini gerçekleştirebilirler. Bu işlemde diğer hissedarların iznine veya onayına gerek yoktur.

B. Üçüncü Kişiye Satış ve "Şufa Hakkı" Riski

Hisseli arazilerde en büyük hukuki problem burada başlar. Bir paydaş, hissesini hissedar olmayan üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak Türk Medeni Kanunu, arazinin yabancılaşmasını önlemek ve mülkiyetin parçalanmasını engellemek amacıyla diğer paydaşlara "Yasal Önalım Hakkı" (Şufa Hakkı) tanımıştır.

Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Nedir?

Eğer bir paydaş, hissesini üçüncü bir kişiye satarsa; diğer paydaşlar mahkemeye başvurarak, "O hisseyi aynı bedelle ben satın alıyorum" deme hakkına sahiptir.

Bu durum, hisseyi satın alan üçüncü kişi için büyük bir risktir. Satın alan kişi tapuyu alsa bile, diğer hissedarlar dava açarak tapuyu iptal ettirebilir ve satış bedelini depo ederek hissenin sahibi olabilirler.

Şufa Hakkı Ne Zaman Kullanılamaz?

• Satış, diğer bir hissedara yapılmışsa.

• Cebri icra yoluyla (ihale ile) satış yapılmışsa.

• Hissedarlar, satış öncesinde veya sonrasında noter onaylı olarak şufa haklarından feragat etmişlerse.

• Fiili taksim (arazinin eylemli olarak bölünmüş ve herkesin yerinin belli olması) durumu ispatlanabilirse.

3. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

Hisseli arazilerde paydaşlar arasında anlaşmazlık varsa, arazi satılamıyor veya paylaşılamıyorsa, sorunu kökten çözen hukuki yol Ortaklığın Giderilmesi Davasıdır.

Dava Süreci Nasıl İşler?

Bu dava, herhangi bir paydaş tarafından açılabilir. Davanın amacı, mülkiyet birliğinin sona erdirilmesidir. Mahkeme iki yöntem izler:

1. Aynen Taksim (Bölüştürme): Arazinin yüzölçümü, niteliği ve imar durumu uygunsa, mahkeme araziyi paylar oranında fiziksel olarak böler. Ancak tarım arazilerinin bölünemez büyüklük sınırları (Toprak Koruma Kanunu) nedeniyle bu yöntem çoğu zaman mümkün olmaz.

2. Satış Suretiyle Giderme: Aynen taksim mümkün değilse, mahkeme taşınmazın açık artırma (ihale) yoluyla satılmasına karar verir. Satıştan elde edilen gelir, yargılama giderleri düşüldükten sonra payları oranında hissedarlara dağıtılır.

İhale Süreci ve Hissedarların Durumu

İzale-i şuyu satışlarında ihaleye herkes (üçüncü kişiler de) girebilir. Ancak hissedarların ihalede avantajı vardır; genellikle teminat yatırma zorunluluğu gibi konularda alacaklarına mahsuben işlem yapılabilir (Mahkemenin takdirine ve dosya durumuna göre değişir).

Önemli Not: İzale-i şuyu davaları teknik detayları fazla olan, tüm hissedarların davaya dahil edilmesini (taraf teşkili) gerektiren uzun soluklu süreçlerdir. Hatalı tebligatlar davanın yıllarca uzamasına sebep olabilir.

4. Tarım Arazilerinde Özel Durumlar: 5403 Sayılı Kanun

Tarım arazilerinin satışı, normal arsa satışından daha sıkı kurallara tabidir. 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereği, tarım arazileri belirli büyüklüklerin altına (il ve ilçe bazında değişen yeter gelirli arazi büyüklüğü) düşecek şekilde ifraz edilemez (bölünemez) ve hisselendirilemez.

Bu nedenle, küçük yüzölçümlü bir tarla hissesinin satışı sırasında Tapu Müdürlüğü, işlemin kanuna uygun olup olmadığını İl/İlçe Tarım Müdürlüğü'ne sorabilir veya satışı reddedebilir. Bu tip durumlarda satışın ancak tamamının devri veya yan parsel malikine devri gibi istisnai çözümler gerekebilir.

5. Hisseli Arazi Satışında Adım Adım İşlem Rehberi

Hisseli bir gayrimenkulün satış sürecini yönetirken şu adımlar izlenmelidir:

1. Hukuki Durum Tespiti: Tapu kaydının incelenmesi, mülkiyet türünün (Elbirliği/Paylı) belirlenmesi ve üzerinde haciz/ipotek olup olmadığının kontrolü.

2. Diğer Paydaşlarla İletişim: Şufa hakkı riskini bertaraf etmek için diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirim yapılması veya feragatname alınması.

3. Değerleme: Taşınmazın gerçek değerinin tespiti (Özellikle şufa davası açılırsa, tapuda gösterilen değer üzerinden işlem yapılacağı için bedelin düşük gösterilmemesi kritiktir).

4. Tapu İşlemleri: Gerekli belgelerle (Kimlik, DASK, Emlak Rayiç Değeri vb.) Tapu Müdürlüğü'ne başvuru.

6. Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Hisseli tapumu banka kredisi ile satabilir miyim? Cevap: Bankalar genellikle hisseli tapulara konut kredisi vermeye mesafelidir. Ancak arazinin tamamı ipotek altına alınırsa veya tüm hissedarlar kefil olursa kredi çıkma ihtimali vardır.

Soru: İzale-i şuyu davasını kim açabilir? Cevap: Pay oranı ne olursa olsun (ister %1 ister %90), tapuda adı geçen her hissedar bu davayı açma hakkına sahiptir.

Soru: Hisseli tapuda yerim belli mi? Cevap: Hukuken hisseli tapuda kimin nereyi kullanacağı belli değildir. Herkes arazinin her karesine payı oranında ortaktır. Ancak taraflar kendi aralarında "Rıza-i Taksim Sözleşmesi" yaparak kullanım alanlarını belirleyebilirler. Bu sözleşmenin geçerliliği için yazılı olması ve tüm paydaşların imzalaması şarttır.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Hisseli arazi satışı, basit bir alım-satım işleminden çok daha fazlasını ifade eder. Şufa hakkı tehdidi, tarım arazilerinin bölünemezliği kuralı ve miras hukukundan kaynaklanan kısıtlamalar, süreci bir uzmanlık alanı haline getirir.

Hatalı yapılan bir satış işlemi; yıllar süren davalara, tapu iptallerine ve ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Özellikle hisse satın alacak kişilerin "Şufa Hakkı" riskini, hissesini satacak kişilerin ise "Gerçek Değer Tespiti" konusunu dikkatle analiz etmesi gerekir.

Bu tür mülkiyet uyuşmazlıklarında, sürecin en başından itibaren gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukattan hukuki danışmanlık almak, olası hak kayıplarının önüne geçmek ve süreci en az maliyetle sonuçlandırmak adına büyük önem taşımaktadır.

Hukuki Uyarı

Bu makalede yer alan bilgiler genel nitelikte olup, hukuki tavsiye veya mütalaa yerine geçmez. Her somut olay, kendi özel şartları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Hukuki sorunlarınızla ilgili olarak bir avukata danışmanız tavsiye edilir.