GİRİŞ

Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesine dayalı olarak doğan hak ve yükümlülükleri düzenleyen ve hem bireylerin hem de işletmelerin günlük hayatında önemli bir yer tutan bir hukuk dalıdır. Bu kapsamda, Türk Borçlar Kanunu'nun 6098 sayılı Kanunu’nun 299. ve devamı maddeleri, kira sözleşmesinin tanımını, tarafların hak ve yükümlülüklerini, kira bedelinin belirlenmesini, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye gibi konuları detaylı bir şekilde düzenlemektedir. Kira hukuku, sürekli değişen ekonomik ve toplumsal koşullar nedeniyle dinamik bir yapı sergilemektedir. Günümüzde kira hukukuna ilişkin karşılaşılan en önemli sorunlar arasında kira bedelinin artış oranlarının belirlenmesi, kira tespit davaları, kiracının tahliye edilme şartları ve kira sözleşmesinin feshi yer almaktadır. Özellikle büyük şehirlerde konut ve işyeri kiralarındaki artışlar, kira hukukuna yönelik uyuşmazlıkların artmasına neden olmuştur. Kiracılar ve kiraya verenler arasında sıklıkla yaşanan anlaşmazlıklar, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığı, kira artış oranlarının hukuka uygun belirlenip belirlenmediği ve kiracının tahliye edilip edilemeyeceği gibi konular etrafında yoğunlaşmaktadır. Ekonomik krizler, doğal afetler ve pandemiler gibi olağanüstü durumlar kira hukukunda yeni sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Örneğin, Covid-19 pandemisi nedeniyle birçok kiracı, ekonomik zorluklar yaşayarak kira ödemelerinde aksamalara maruz kalmış, bu da kira ilişkilerinde ciddi uyuşmazlıklara yol açmıştır. Bu süreçte, kiraya verenlerin tahliye talepleri, kiracıların kira indirimi veya erteleme talepleriyle sıkça karşı karşıya gelmiştir. Türk Borçlar Kanunu'nun

299. maddesi, kira sözleşmesinin tanımını yaparak kiraya verenin kiralananı kullanımı için kiracıya devretmesi karşılığında kiracının belirlenen kira bedelini ödeme borcu altına girdiğini hükme bağlamaktadır. Ayrıca, kira hukukunda tarafların hak ve yükümlülüklerinin dengeli bir şekilde düzenlenmesi ve uyuşmazlıkların adil bir şekilde çözülmesi amacıyla yargı kararları ve doktrindeki gelişmeler büyük önem taşımaktadır. Mahkemeler tarafından verilen emsal kararlar, kira hukuku uygulamalarında yol gösterici olmakta ve taraflar arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynamaktadır. Bu bağlamda, kira hukukunun sürekli güncellenen ve gelişen bir alan olması, tarafların hak ve yükümlülüklerini koruma altına alarak toplumsal barışı sağlamada kritik bir öneme sahiptir. Kira hukuku hem

bireysel hakların korunması hem de ekonomik istikrarın sağlanması açısından dikkatle ele alınması gereken bir hukuk dalıdır.

İş bu çalışma ile kira hukuku ve güncel sorunlar hakkında irdeleme yapılacak, diğer hukuk branşları ile ilişkilendirmek suretiyle uyuşmazlığı ve kapsamı hakkında inceleme yapılacaktır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN NİTELİČİ BAKIMINDAN:

Kira sözleşmelerinin niteliği ve kapsamı, kira ilişkisine konu olan malvarlığı unsurlarının özellikleri ve kullanım amaçlarına göre değişiklik arz etmektedir. Bu bağlamda, kira sözleşmeleri farklı kategorilerde ele alınmakta olup, her bir kategori belirli hukuki düzenlemelere tabidir:

1. Genel Hükümlere Tabi Kira Sözleşmeleri Konut ve Çatılı İşyeri Olmayan Kiralar:
   • Arsa: Boş arazi kiralamaları.
   • Baz İstasyonu: Telekomünikasyon şirketlerinin baz istasyonu kurmak için yer kiralamaları.
   • Pano: Reklam panoları için yapılan kiralamalar.
   • Apartman Duvarı: Reklam amacıyla apartman duvarlarının kiralanması.
   • AVM İçi Stant: Alışveriş merkezlerinde kurulan stantlar için yapılan

kiralamalar.

1. • Otobüs Giydirme: Reklam amacıyla otobüslerin kaplanması ve kiralanması.
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları
   • AVM Dükkan Kirası: Alışveriş merkezlerinde bulunan dükkanlar için yapılan kiralamalar. Bu tür kiralar, özellikle işletmelerin ticari faaliyetleri için önem arz etmektedir.
3. Hasılat/Ürün Kirası
   • Kiralanan yerden elde edilen ürün veya hasılat üzerinden kira bedelinin belirlendiği sözleşmelerdir. Tarım arazileri veya işletmelerin üretim tesisleri bu kapsamda değerlendirilebilir.
4. Hayvan Kirası

4. • Hayvanların kiralanması için yapılan sözleşmelerdir. Örneğin, çiftlik hayvanlarının belirli bir süre için kiralanması bu kategoriye girmektedir.
5. Türk Borçlar Kanunu Hükümleri
   • Madde 299-339: Kira sözleşmeleri ile ilgili genel hükümleri belirler. Bu hükümler, kira sözleşmesinin tarafları, kiralanan şey, kira bedeli, kiracının ve kiraya verenin hak ve yükümlülükleri gibi konuları kapsamaktadır.
6. Konut ve Çatılı İşyeri Olup Olmadığının Belirlenmesi
   • Kira konusu yerin kullanım amacı, kiralanan şeyin niteliği ve kendine özgü durumu göz önünde bulundurularak belirlenir. Örneğin, bir yer hem konut hem de işyeri olarak kullanılabilir (home ofis).
7. Genel ve Özel Hükümlerin Birlikte Uygulandığı Durumlar
   • Bazı durumlarda, kira sözleşmelerine hem genel hükümler hem de özel hükümler uygulanabilir. Özel hükümlerde yanıt bulunamayan durumlarda genel hükümlere başvurulur.
8. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kira Hukuku
   • Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK): Kiracının, apartmandaki diğer kat malikleriyle ilişkilerini düzenler. Örneğin, kiracının apartman aidat borcu gibi konular, KMK hükümleri çerçevesinde ele alınır.

Bu düzenlemeler, kira sözleşmelerinin farklı türlerine ve bu türlerin tabi olduğu hukuki çerçeveye dair kapsamlı bir anlayış sağlamaktadır.

KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SİSTEMATİČİ

Kira sözleşmeleri, kiracı ve mal sahibi arasında tesis edilen hukuki ilişkilerin temel belgesidir. Bu sözleşmelerin düzenlenmesi, Türk Medeni Kanunu'nun genel hükümleri ve ilgili diğer mevzuat çerçevesinde gerçekleşir. Sözleşme, aşağıdaki başlıklar altında sistematik bir yapıya sahiptir:

1. Sözleşme Maddeleri (Kanuna Aykırı Olmamak Koşulu İle)

Kira sözleşmelerinin temelini oluşturan bu bölüm, taraflar arasındaki anlaşmanın detaylarını içerir. Kiracının ve mal sahibinin hak ve yükümlülükleri, kira bedeli, ödeme koşulları, kira süresi ve diğer önemli hususlar bu kısımda belirtilir. Ancak, bu maddelerin kanunlara aykırı olmaması esastır.

2. Özel Kanunlardaki Düzenlemeler

Kira sözleşmeleri, belirli taşınmazlar için geçerli özel hükümler içerebilir. Örneğin, konut kiralama sözleşmeleri için Türk Borçlar Kanunu ve Türk Tapu Kanunu'nda belirtilen özel düzenlemeler söz konusu olabilir. Bu bölümde, sözleşme ile ilgili özel mevzuata uyum sağlanır.

3. Kira Türlerine Göre Düzenlemeler

Kira sözleşmeleri, farklı taşınmaz türleri için farklı düzenlemeler gerektirebilir. Örneğin, konut kiralama sözleşmeleri ile ticari kiralama sözleşmeleri arasında farklılık gösterebilir. Bu bölümde, sözleşmenin niteliğine göre özel düzenlemeler ve hükümler yer alır.

4. Genel Hükümler

Kira sözleşmelerinde, genel olarak tüm kira ilişkileri için geçerli olan hükümler bu bölümde yer alır. Kiracının ve mal sahibinin genel hak ve yükümlülükleri, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda uygulanacak prosedürler ve benzeri konular bu kısımda düzenlenir.

Bu sistematiğin dikkate alınması, kira sözleşmelerinin taraflar arasında sağlıklı bir ilişkinin tesisi ve olası uyuşmazlıkların çözümünde yol gösterici olması açısından önemlidir.

Sözleşme üzerinde "1 yıldır, 3 yıldır" gibi belirli bir süreyi ifade eden ibareler bulunması veya belirli bir süreyi öngören özel şartların sözleşmenin arka kısmında yer alması durumunda, ilgili sözleşme belirli süreli kabul edilir. Bu tür belirli süreli sözleşmeler, belirtilen sürenin sonunda taraflar arasındaki ilişkiyi sona erdirir.

Ancak, konut ve çatılı işyerleri sözleşmeleri gibi belirli süreli olarak düzenlenmiş olan sözleşmeler, belirli bir sürenin sonunda kendiliğinden belirsiz süreli hale dönüşmezler. Bu tür sözleşmelerde, tarafların isteğiyle yeni bir süre belirlenmediği takdirde, belirli sürenin bitiminde sözleşme sona erer.

Öte yandan, arsa, baz istasyonu gibi taşınmazların kiralanmasına ilişkin belirli süreli sözleşmeler ise, belirlenen sürenin sonunda taraflarca feshedilmediği  takdirde,  otomatik  olarak  belirsiz  süreli  sözleşmeye

dönüşürler. Bu durumda, tarafların süre sona ermeden önce yeniden anlaşmaya varmamaları halinde, sözleşme belirsiz süreli olarak devam eder.

Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde, sürenin dolması veya feshedilmesi durumunda davalarda dikkate alınacak süreler önemlidir. Bu süreler, hukuki süreçlerde tarafların haklarını korumak ve uyuşmazlıkları çözmek için önemli bir rol oynar. Belirsiz süreli sözleşmelerde, sözleşmenin feshedilmesi için özel kurallar geçerlidir; bu kurallar genellikle belirlenen 3/6 kuralı çerçevesinde uygulanır.

«...Olayımıza gelince; hükme esas alınan kira sözleşmesi 1.8.1993 başlangıç tarihli 2 yıl süreli olup, sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK. 347 (6570 sayılı yasanın 11. maddesi) uyarınca aynı şartlarda 1 er yıl uzamakla BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMESİ OLARAK UZAYIP, BELİRSİZ  SÜRELİ  KİRA  SÖZLEŞMESİ  HALİNE  GELMEZ.  Bu  nedenle

1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK. yürürlüğe girdiği tarih itibariyle 10 yıllık süre dolmuş ise de, TBK. nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında 6101 sayılı kanunun geçici 2. Maddesine göre 10 yıllık süresi dolmuş olan kira sözleşmesinde TBK. 347. maddesine göre kiralayanın akdin feshi ve kiralanandan tahliyesi istemi hakkında yürürlük tarihinden itibaren 2 yıl geçmemiştir. Bu nedenle 28.3.2012 tarihinde açılan davanın süresinde olmadığı nazara alınmadan yazılı şekilde tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.»

(YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2013/6015 E. 2013/7713 K. sayı ve

30.04.2013)

«..Olayımıza gelince; taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01/01/2006 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Kira sözleşmesinin bir yil olan süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi yarına ayni koşullarla birer yıllık sürelerle UZAYARAK 31/12/2012 TARIHINE KADAR DEVAM ETMISTIR. Türk Borçlar Kanunu nun 353.maddesi uyarınca kiraya veren bu tarihten önce 12/12/2012 keşide, 14/12/2012 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yıl sonu olan 31/12/2013 tarihine kadar dava açma süresini koruduğundan 22/03/2013 tarihinde açılan dava süresindedir. Mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.»

(YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ   2014/3669 E. 2014/4691 K.sayı ve

10.04.2014 tarihli kararı)

SÖZLEŞME İÇERİČİ

Kira sözleşmelerinin içeriği, kiracı ve mal sahibi arasındaki ilişkilerin belirlenmesinde kritik bir rol oynar. Bu sözleşmelerin içeriğinde özellikle kira parası, süresi ve başlangıç tarihi gibi esaslı unsurlar belirleyici niteliktedir. Ancak, bu unsurların yanı sıra diğer tüm detaylar da kanunlarla belirlenebilir ve sözleşme metninde yer alabilir.

Sözleşmenin yazılı olması, sözlü olmasında bir engel olmamakla birlikte, tarafların haklarını ispatlamaları açısından büyük önem taşır. Bu nedenle, sözleşmenin yazılı olarak düzenlenmesi, tarafların çıkarlarını korumak adına elzemdir.

Kiralanan şeyin özellikleri, sözleşme metninde detaylı bir şekilde belirtilmelidir; örneğin, demirbaş eşyaların varlığı gibi. Ayrıca, sözleşme yapılacak olan mülkte bir yönetim planı varsa, bu planın incelenmesi gereklidir; çünkü plan, kiracının belirli faaliyetlerini sınırlayabilir veya ek yükümlülükler getirebilir, örneğin hayvan besleme gibi.

Yan giderler ve abonelikler gibi ek masraflar özellikle belirtilmelidir; bu, kiracının gelecekteki mali yükümlülüklerini önceden bilmesini sağlar. İş yeri kirasında stopaj meselesi de ayrıca dikkate alınmalıdır ve sözleşme metninde bu konuyla ilgili açık hükümler bulunmalıdır.

Son olarak, kefalet sözleşmesi de kira sözleşmelerinin önemli bir unsuru olarak karşımıza çıkar. Kefilin sorumlulukları ve sınırları, sözleşme metninde net bir şekilde belirtilmelidir. Bu unsurların tümü, sözleşme içeriğinin detaylı bir şekilde düzenlenmesiyle taraflar arasında sağlıklı bir ilişkinin tesisi ve olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.

TAŞINMAZ KULLANIM ŞARTLARI

Taşınmazların kiralanmasıyla ilgili olarak, Türk Borçlar Kanunu'nda belirtilen hükümler doğrultusunda kiracı ve mal sahibi arasında belirli yükümlülükler ve haklar bulunmaktadır. Bu çerçevede, kiracının kiralananı özenle kullanma borcu (TBK 316) ve kiralananın hor kullanılması durumunda mal sahibine tazminat talep etme hakkı (TBK 334) gibi hususlar öne çıkar.

Kiralananın ayıplı olması durumunda, kiracının fesih hakkı bulunmaktadır. Özellikle, kiralananın sonradan ortaya çıkan ayıpları, kiracının kira sözleşmesini sonlandırma hakkını doğurabilir; örneğin, kombi gibi önemli bir eşyanın arızalanması gibi durumlar söz konusu olabilir.

Yan giderlere katlanma yükümlülüğü, kiracının tahliye sebeplerinden biri olabilir. Bu kapsamda, faydalı giderler ile zorunlu giderler arasındaki ayrım ve bu giderlere kimin katlanacağı önemlidir.

Kiracının, kiralanan malın zorunlu onarımını yapma yükümlülüğü bulunmaktadır; ancak bu durumun tahliye sebebi olmayacağı özellikle belirtilmelidir.

Ayrıca, alt kira izni ve kiranın devri gibi konular da kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkide önemli hususlardır. Özellikle iş yerlerinde, kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça kiracının bu izni vermekte kaçınamayacağı belirtilmiştir. Bu hükümler, taraflar arasındaki ilişkinin dengeli bir şekilde yürütülmesini sağlamak adına büyük önem taşır.

KİRA PARASI

1. 1. Muacceliyet Şartı ve Ödeme Zamanı: Taraflar arasında özel bir anlaşma olmaması durumunda, kira parası her ayın sonunda muaccel hale gelir (TBK 314). Ancak, sözleşmede ödeme günü belirtilmemiş ve peşin ödeme kararlaştırılmışsa, uygulamada genellikle 1-5 arası bir ödeme zamanı tercih edilmektedir.
   2. Faiz Uygulaması ve Artış: Kiracının olası temerrüdünde uygulanacak faiz oranı, genellikle kira sözleşmesinde belirtilen ödeme zamanına göre belirlenir. Kira bedelinin artışı ise TBK madde 344'e göre yapılır. Ancak, sözleşmede belirtilmeyen artışlar için, tüfe altı artışlar için anlaşma gereklidir ve bu artışlar karşılıklı olarak kabul edilmelidir.
   3. Sözleşmeye Bağlılık ve Yazılı Anlaşma: Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği, kiracı ve mal sahibi arasında yazılı bir anlaşma yoksa, sözlü olarak yapılan kira indirim anlaşmaları bile kiracıya sorunlar çıkarabilir. Bu nedenle, kiracıların sözleşmede belirtilmeyen herhangi bir miktarı eksik ödemesi, dahi tahliye sebebi olarak kullanılabilir.
   4. Zamanaşımı Süreleri: Kiracının kira borçlarına ilişkin dava açma süresi 5 yıl iken, tazminat talepleri için bu süre 10 yıldır. Bu zamanaşımı süreleri, 13. Hukuk Dairesi'nin kararlarına göre belirlenmiştir.
   5. Muacceliyet ve Cezai Şart: Kira parasının muacceliyet şartı, cezai şart olarak kabul edilemez. Yani, kira borcunun vadesi geldiğinde muaccel olması durumunda, bunun cezai bir nitelik taşıması mümkün değildir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONLANDIRILMASI

1. Fesih Süreleri ve Fesih Hakkı: Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, tarafların fesih hakkı ve bu hakkın kullanım sürelerine bağlıdır.
2. Tahliye Teslim Tutanağı ve Anahtar Teslimi: Kiracının kira borcu, tahliye teslim tutanağı düzenlenip anahtar teslimine kadar devam eder.
3. İkale Anlaşması: Karşılıklı anlaşma yoluyla kira sözleşmesi her zaman sonlandırılabilir.
4. Kira Parası Borcu ve Erken Fesih: Kiracı, sözleşme sonuna kadar kira parası borcu altındadır. Mal sahibi, erken fesih durumunda kira parası talep etse bile bu, makul bir süreyle sınırlıdır ve yeni bir kiracı bulunana kadar devam edebilir.
5. Güvence Bedeli ve İadesi: Güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve bankada nemalandırılması gerekmektedir. Sözleşmenin sona ermesiyle birlikte güvence bedelinin iadesi borcu doğar. Güvence bedeli TL dışında bir şey olarak belirlenebilir; ancak tutar yazılmamışsa güncel bedel, yazılmışsa belirtilen bedel iade edilir.

TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

Taşınmazın      tahliyesi,      Türk      Borçlar      Kanunu'nun                                  belirlediği   çeşitli sebeplere dayanmaktadır. Bu sebepler şunlardır:

1. Temerrüt (TBK. md. 315): Kiracının kira bedelini ödememesi veya kira sözleşmesindeki diğer yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda mal sahibinin tahliye hakkı doğar.
2. Sözleşmeye Esaslı Aykırılık (TBK. md. 316): Kiracının, kira sözleşmesinde öngörülen yükümlülüklerine aykırı davranması halinde mal sahibi tahliye hakkını kullanabilir.
3. 10 Yıllık Uzama Süresi Sonucu Sebepsiz Şekilde (TBK. md. 347): Kiracının kiralanmış mülkü 10 yıl boyunca sebepsiz şekilde kullanması durumunda, mal sahibi tahliye hakkını kullanabilir.
4. İhtiyaç Sebebiyle (TBK. 350/1): Mal sahibinin, kiralanmış mülkü kendi veya ailesinin barınması için ihtiyaç duyması durumunda tahliye hakkı doğar.
5. Esaslı Tadilat, Yıkım (TBK. md. 350/2): Mal sahibinin, kiralanmış mülkü esaslı bir şekilde tadilat veya yıkım amacıyla boşaltması gerektiğinde tahliye hakkı doğar.

6. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK. md. 351): Kiralanan mülkün yeni malikin ihtiyacı için boşaltılması gerektiğinde mal sahibi tahliye hakkını kullanabilir.
7. Tahliye Taahhüdü (TBK. md. 352/1): Kiracının, tahliye taahhüdü vermesi durumunda mal sahibi tahliye hakkını kullanabilir.
8. İki Haklı İhtar (TBK. md. 352/2): Kiracının, aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar alması halinde mal sahibi tahliye hakkını kullanabilir.
9. Kiracının Başkaca Bir Evinin Olması (TBK. md. 352/3): Kiracının, başka bir ev sahibi olması nedeniyle kiralanmış mülkü boşaltamaması durumunda mal sahibi tahliye hakkını kullanabilir.

TBK. MD. 315 DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Kira ilişkilerinde ödeme durumları, Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi kapsamında belirlenmiştir. Bu madde hem kiracı hem de mal sahibi açısından çeşitli önemli hususları içermektedir.

Öncelikle, aidat alacağı gibi ek yüklerin varlığında, mal sahibinin kiracıdan rücu talebinde bulunabilmesi mümkündür; ancak bu durumda tartışmalar ortaya çıkabilir, çünkü kiracıya ek külfet yüklenemeyeceği ilkesi göz önünde bulundurulmalıdır.

Kira bedelinin ödenmesinde ise 30 günlük bir süre öngörülmüştür. Bu süre içinde kira bedeli ödenmezse, mal sahibi tahliye talebinde bulunabilir; ancak 30 günlük süre dolmadan tahliye davası açılamaz.

Özellikle  icra  takiplerinde,  1/3  takip  belgesinde  belirtilen  1/7  ve  1/9

açıklamaları, tahliye kararlarının verilmesinde önemli bir rol oynar.

Kiraya verenin, kira bedelinin tahsilinde hak sahibi olduğu unutulmamalıdır. Ancak, icra takiplerinde ferilerin tahliye sebebi olmadığı, sadece icraya ödeme durumunun dikkate alınması gerektiği unutulmamalıdır.

Son olarak, tahliye işlemlerinde seçimlik hak doğar. Bu hak, icra hukuku veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde takip başlatma konusunda taraflara seçenek sunar. Bu bilgiler ışığında, TBK. MD. 315'e dikkat edilmesi, kira ilişkilerinin düzenli ve sorunsuz bir şekilde yürütülmesi açısından önemlidir.

Ödeme her aşamada ileri sürülebilir savunmanın genişletilmesi yasağına takılmaz. Ancak, kiracının ödeme süresi içinde itiraz etmesi ve ardından toplam 30 gün içinde kira bedelini ödemesi durumunda, tahliye konusu olmaz. Ana kural olarak, kira bedelinin ödenip ödenmediği 30 gün içinde belirlenir.  Eğer  kiracı  ödeme  yapmazsa  ve  itirazı  da  dikkate  alınmazsa,

tahliye davası 30 gün dolmadan açılamaz. Dolayısıyla, kiracının 8. gün itibarıyla dava açılmasına imkân yoktur. Bu hükümler, kira ilişkilerinde ödeme durumlarının ve bu durumların hukuki sonuçlarının belirlenmesinde önemli bir role sahiptir.

TBK 315 uyarınca 30 günden önce açılan tahliye talepli itirazın iptali davasında, tahliye yönünden ret verilmesi gerekirken alacağa yönelik itirazın iptalinde 30 gün bekleme zorunluluğu olmayıp dava alacak yönünden karara bağlanmalıdır

(3 HD 2017/8825 E 2019/5346 K 12.6.2019)

TBK 315 uyarınca açılmış icra takibinde borçluya ödemesi için 30 gün süre verilmiştir. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmiş olsa bile itirazın kaldırılması davası için 30 gün beklenmelidir. Borçlunun itirazı dava açma süresini etkilemez

(6 HD 2015/10497 E 2016/2720 K 4.4.2016)

TBK 315 gereği başlatılmış icra takibinde, 30 gün dolmadan açılan tahliye davası süresinden önce açılmışsa da bu davadan feragat, hakkın özünden feragat olmayıp 30 günden sonra açılan 2. davada "kesin hüküm" iddiasında bulunulamaz

(8 HD 2017/3766 E 2017/10663 K 13.09.2017)

Bu durumda borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcu kesinleştiğinden, İİK’nın 269/a maddesine göre icra mahkemesince 30 günlük ihtar müddeti içinde takipte kesinleşen kira borcunun ödenip ödenmediği incelenmelidir.

(HGK 2017/2340 E. 2021/261 K. 16.03.2021)

Bu durumda davanın İİK.nun 269/1. maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken ve TBK'nun 315/2.maddelerinde yazılı 30 günlük sürenin dolması beklendikten sonra açılması gerekirken, yasal ödeme süresi dolmadan dava açılmıştır.

(6 HD. 2016/81 E. 2016/7519 K. 14.12.2016)

Alacaklı, sözlü sözleşme ile takip başlatmış, borçlu sadece borcu olmadığı itirazı yapmış, sözleşmeye ve kiraya itiraz etmemiştir. İİK. 269/2 gereği kira ilişkisi ve takip miktarı kesinleşmiştir. Alacaklının kira ilişkisini ispat etmesine gerek yoktur.

(6 HD 2014/7312 E. 2014/9076 K. 07.07.2014)

TBK madde 315 uyarınca ''Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel

olan

BAZI İLKELER

Kiracı, icra yoluyla ödeme yapmış olsa bile, alacaklıya ödenmemesini istedi ve tedbir koydurduğunda, bu durum tahliyenin engellenmesini gerektirmez. Zira, ödeme kiralayana yapılmadığı için, kiracı temerrüt durumuyla karşı karşıya kalır. Eğer kiralanmış taşınmaz paylı mülkiyete konu ise, her bir paydaş yalnızca kendi payına düşen alacağı talep edebilir; ancak tahliye için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir. Eğer mülkiyet elbirliği ile konu teşkil ediyorsa, tüm ortakların birlikte icra takibi başlatmaları gerekmektedir. İcra takibinde hangi aylara ilişkin olduğunun gösterilmesine gerek yoktur; ancak, dava açılırsa bu bilginin birinden birinde gösterilmesi gerekmektedir. Belge eklemek zorunluluğu bulunmamaktadır.

Kiralayan olmayan malikler tarafından açılan temerrüt nedeni ile tahliye davasının kiralanan paylı mülkiyete tabi ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanarak, elbirliği halinde mülkiyete tabi ise tüm ortakların katılımı ile açılması ve temerrüt ihtarının da aynı şekilde pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak ya da tüm ortaklar tarafından birlikte keşide edilmesi gerekir. (Eski BK zamanı kararı / Y. 6. HD, T: 21.01.2010, E: 2009/9849, K: 2010/310)

Daha önce açılan bu davanın derdest sayılabilmesi için iki davanın sebebinin taraflarının ve konusunun aynı olması gerekir. Her iki davanın tarafları aynı ise de dava sebepleri değişiktir. Zira önceden açılan ve ret edilen dava konusu iki haklı ihtar (TBK 352/2) nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup bu dava ise temerrüt nedeniyle tahliye (TBK 315) istemine ilişkin olduğundan önceki dava bu dava için derdest sayılamaz.

TBK 315 için icra zorunluluğu yoktur ihtarname ile de süre verilir ama ihtarname ile süre verilirse halde sadece Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilir. Alacak mevcutsa ayrıca icra takibi açmak gerekmektedir. Alacak yüksek değilse icra takibi ekonomik olarak daha mantıklı olacaktır.

Sadece kira alacağı 30 gün içinde ödenirse yan giderler ödenmese de tahliye hakkı doğmaz. Kira alacağı icraya da ödenmek zorunda değildir, kiralayan

hesabına da ödenebilir. (İcra ve İflas Hukuku El Kitabı s.828) itiraz edildi, dava açıldı 0,35 krş eksik olsa dahi tahliye sebebidir. Bu sebeple miktardan tam emin olduktan sonra itiraz edilmelidir. 6 HD 2015/6655-10585 1.12.2015

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

İhtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesi talepleri, Türk Borçlar Kanunu'nun

350. maddesi ve ilgili yargı kararları çerçevesinde değerlendirilir. Bu tür taleplerin kabul edilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Geçici nitelikte olmayan ihtiyaçlar, yazlık gibi sürekli kullanım amaçlı konut ihtiyaçları tahliye sebebi olarak kabul edilir. Ancak, ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması yeterli olmayıp, yargılama süresi boyunca da devam etmesi gerekmektedir.

Detaylandırma:

İhtiyaç iddiasında bulunulması durumunda, kiraya verenin ihtiyaçlarının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Geçici nitelikteki ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi yapılamaz. Bu bağlamda, ihtiyaç iddiasının geçerliliği için yargılama süresi boyunca devam etmesi gerekmektedir.

Örneğin, yazlık ihtiyacı geçici olmayan bir konut ihtiyacı olarak değerlendirilmektedir. Yazlık, sürekli kullanım amaçlı bir konut olduğundan, ihtiyaç sebebiyle tahliye taleplerinde kabul edilebilir bir gerekçedir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca ihtar şartı aranmamakla birlikte, kira sözleşmesinde özel bir düzenleme varsa bu düzenlemelere uyulması zorunludur. Kiraya veren, intifa hakkı sahibi ise, intifa hakkı sahibinin ölümü ile bu hak mirasçılara geçmez ve malik sıfatı devreye girer (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/2469 E., 2022/6233 K., 28.06.2022).

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

İhtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesi talepleri, Türk Borçlar Kanunu'nun

350. maddesi ve ilgili yargı kararları çerçevesinde değerlendirilir. Bu tür taleplerin kabul edilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Geçici nitelikte olmayan ihtiyaçlar, yazlık gibi sürekli kullanım amaçlı konut ihtiyaçları tahliye sebebi olarak kabul edilir. Ancak, ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması yeterli olmayıp, yargılama süresi boyunca da devam etmesi gerekmektedir.

İhtiyaç iddiasında bulunulması durumunda, kiraya verenin ihtiyaçlarının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. Geçici

nitelikteki ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilmez. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye sebebi yapılamaz. Bu bağlamda, ihtiyaç iddiasının geçerliliği için yargılama süresi boyunca devam etmesi gerekmektedir.

Örneğin, yazlık ihtiyacı geçici olmayan bir konut ihtiyacı olarak değerlendirilmektedir. Yazlık, sürekli kullanım amaçlı bir konut olduğundan, ihtiyaç sebebiyle tahliye taleplerinde kabul edilebilir bir gerekçedir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca ihtar şartı aranmamakla birlikte, kira sözleşmesinde özel bir düzenleme varsa bu düzenlemelere uyulması zorunludur. Kiraya veren, intifa hakkı sahibi ise, intifa hakkı sahibinin ölümü ile bu hak mirasçılara geçmez ve malik sıfatı devreye girer (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2022/2469 E., 2022/6233 K., 28.06.2022).

Bu hususlar doğrultusunda, taşınmazın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi talebinde bulunurken dikkat edilmesi gereken temel unsurlar şunlardır:

1. İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması:
   • İhtiyacın geçici değil, kalıcı nitelikte olması gerekmektedir.
   • Henüz doğmamış veya uzun süreli bir gelecekte gerçekleşecek ihtiyaçlar tahliye sebebi olamaz.
2. İhtiyacın Sürekliliği:
   • Dava açıldığı tarihte mevcut olan ihtiyaç, yargılama süresince de

devam etmelidir.

3. Kira Sözleşmesindeki Düzenlemeler:
   • TBK 350'ye göre ihtar şartı olmasa da, kira sözleşmesinde özel düzenlemeler varsa, bunlara riayet edilmelidir.
4. İntifa Hakkı Sahibinin Durumu:
   • İntifa hakkı sahibinin ölümü durumunda, bu hak mirasçılara geçmez ve malik sıfatı devreye girer.

Bu kriterler göz önünde bulundurularak, taşınmazın tahliyesi talebinde bulunulması hukuki açıdan geçerlilik kazanacaktır. Bu çerçevede hazırlanan dava dilekçeleri, mahkemeler nezdinde daha güçlü bir hukuki temele dayanacaktır.

TAHLİYE TAAHÜÜDÜ SORUNLARI

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını taahhüt ettiği bir beyan olup, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hukuki sonuçlar doğurur. Türk Medeni Kanunu'nun 6. maddesi ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 190. maddesi gereğince, ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, kira sözleşmesinden önce imzalanıp imzalanmadığı ve serbest iradeye dayanıp dayanmadığı hususları dikkate alınarak değerlendirilir.

Detaylandırma:

1. İspat Yükü:
   • TMK'nın 6 ve HMK'nın 190. maddelerine göre, ispat yükü, iddia edilen vakıadan kendi lehine hukuki sonuç çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı, bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür (HGK 2017/975 E., 2021/1108 K., 28.09.2021).
2. Tahliye Taahhüdünün Geçerliliği:
   • 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığı belirtilmiştir. Kiracı, kiraya verene ihtarname çekerek, tahliye taahhüdünü hükümsüz kılmak için Türk Borçlar Kanunu'nun 39. maddesi uyarınca süresi içinde iptal davası açabilir.
   • Şarta bağlı tahliye taahhütleri ise geçerli kabul edilmektedir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2009/1388 E., 2009/2938 K., 07.04.2009).
3. Yenilenen Sözleşme ile Verilen Tahliye Taahhüdü:
   • Yenilenen kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdü geçerli sayılmaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/5771 E., 2016/1190 K., 22.02.2016).
4. Yeni Malik ve Tahliye Taahhüdü:
   • Yeni malik, eski malikin verdiği tahliye taahhüdünü kullanabilir. Örneğin, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi başlatılabilir ve kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse, 15 gün içinde tahliye edilmezse doğrudan tahliye edilebilir.