Mersin Gayrimenkul Avukatı

Mersin'de Gayrimenkul Hukukunun Önemi ve Kapsamı

Mersin; liman ticareti, gelişen sanayisi, turizm potansiyeli ve yoğun göç alması sebebiyle gayrimenkul hareketliliğinin en yüksek olduğu illerimizden biridir. Yenişehir, Mezitli, Akdeniz ve Toroslar gibi merkez ilçelerdeki konut artışı, Erdemli ve Silifke bölgesindeki yazlık/turistik tesis yapılaşması ve Tarsus bölgesindeki tarımsal araziler, çok çeşitli hukuki uyuşmazlıkları beraberinde getirmektedir.

Gayrimenkul hukuku, sadece tapu devrinden ibaret değildir; mülkiyetin kazanılması, korunması, kiralama ilişkileri ve imar mevzuatı gibi teknik detayları barındıran kompleks bir alandır. Mersin gayrimenkul avukatı, bu süreçte müvekkillerine mevzuata uygun hareket edilmesi, hak kayıplarının önlenmesi ve sürecin idari/yargısal mercilerde takibi konularında hukuki destek sağlar.

Mersin ve Çevresinde Sıkça Karşılaşılan Gayrimenkul Davaları

Bölgemizin demografik ve ekonomik yapısı gereği, hukuk büromuzun çalışma alanına giren başlıca taşınmaz hukuku davaları şunlardır:

1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mülkiyet hakkının hukuka aykırı tescil edildiği durumlarda açılan bu davalar, gayrimenkul hukukunun en teknik alanıdır.

• Muris Muvazaası (Mirasçılardan Mal Kaçırma): Mersin'de sıkça rastlanan, miras bırakanın taşınmazlarını mirasçılardan kaçırmak amacıyla satış gibi gösterip bağışlaması durumudur.

• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması: Vekil tayin edilen kişinin, yetkisini vekil edenin zararına kullanarak taşınmazı devretmesi durumunda açılır.

• Hata, Hile ve Korkutma: İrade sakatlığı hallerinde tapunun iptali istenir.

2. Kira Hukuku: Tahliye ve Kira Tespit Davaları

Son dönemde ekonomik dalgalanmalarla birlikte Mersin genelinde ev sahibi ve kiracı uyuşmazlıklarında ciddi artış yaşanmaktadır.

• Tahliye Davaları: İhtiyaç nedeniyle tahliye, kiraların ödenmemesi (temerrüt), tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçleri.

• Kira Tespit Davaları: 5 yılı dolduran kiracılar için kira bedelinin rayiç bedellere (emsal kira bedellerine) yükseltilmesi talebiyle açılan davalardır. Özellikle Mezitli ve Yenişehir bölgesindeki kira artışları bu davaların yoğunlaşmasına neden olmuştur.

3. İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Hisseli tapularda, paydaşların mülkü paylaşamaması durumunda mahkemeye başvurulmasıdır. Taşınmazın aynen taksimi (bölünmesi) mümkünse bölünür, değilse mahkeme kanalıyla (icra yoluyla) satılarak bedeli paylaştırılır.

4. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

Mersin'in büyüyen altyapı projeleri, yol çalışmaları veya enerji nakil hatları nedeniyle idare, şahıs arazilerine müdahale edebilmektedir.

• Kamulaştırma Bedel Tespiti: İdarenin teklif ettiği bedelin düşük bulunması halinde açılır.

• Kamulaştırmasız El Atma: İdarenin herhangi bir karar almadan taşınmaza fiilen el koyması veya imar planında kısıtlayıp fiilen el atmaması (hukuki el atma) durumunda tazminat hakkı doğar.

5. Kentsel Dönüşüm Hukuku

Mersin'deki eski yapı stokunun yenilenmesi sürecinde; müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmelerin hazırlanması, riskli yapı tespiti itirazları ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar bu kapsamdadır.

Gayrimenkul Davalarında Yargılama Süreci ve İspat

Gayrimenkul davaları, HMK (Hukuk Muhakemeleri Kanunu) çerçevesinde yazılı yargılama usulüne tabidir. Süreç genellikle şu aşamalardan oluşur:

1. Dava Dilekçesinin Hazırlanması: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemelerine hitaben, hukuki delillerle desteklenmiş dilekçe sunulur.

2. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi: Gayrimenkul davalarının olmazsa olmazı keşiftir. Mahkeme heyeti, uyuşmazlık konusu taşınmazı yerinde inceler. İnşaat mühendisi, harita mühendisi veya emlak bilirkişileri teknik rapor hazırlar.

3. Tanık ve Diğer Deliller: Özellikle muvazaa iddialarında veya zilyetlik durumlarında tanık beyanları hayati önem taşır.

4. Karar ve Kanun Yolu: Yerel mahkeme kararından sonra İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) ve Yargıtay süreçleri işler.

Önemli Not: Gayrimenkul davalarında taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda mahkeme kararı kesinleşmeden icra takibi yapılamaz ve tapu devri gerçekleştirilemez.

Neden Bir Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmalısınız?

Gayrimenkul hukuku, usul kurallarının katı olduğu bir alandır. Bir "ihtarname"nin süresinde çekilmemesi veya dava dilekçesinde "talep sonucunun" yanlış formüle edilmesi, davanın reddine yol açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular 

Mersin'de tapu davaları hangi mahkemede açılır?

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Örneğin taşınmaz Mersin merkez (Akdeniz, Toroslar, Yenişehir, Mezitli) sınırları içindeyse Mersin Adliyesi; Erdemli'de ise Erdemli Adliyesi yetkilidir.

İzale-i şuyu davasında satış ihalesine herkes katılabilir mi?

Evet, mahkeme yoluyla yapılan satışlar halka açıktır. Ancak hissedarların öncelik veya vergi avantajı gibi bazı özel durumları olabilir.

Kiracımı çıkarmak istiyorum, ne kadar sürer?

Bu durum tahliye sebebine göre değişir. İhtiyaç sebebiyle tahliye veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları, mahkemelerin iş yoğunluğuna göre Mersin'de ortalama 1-2 yıl sürebilmektedir (İstinaf süreci hariç).

Müteahhit inşaatı yarım bıraktı, ne yapabilirim?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak "nama ifa" (inşaatın tamamlanması bedelinin müteahhitten alınması) veya sözleşmenin feshi ile tazminat davaları açılabilir.

Yabancılar Mersin'de gayrimenkul satın alabilir mi?

Evet, mütekabiliyet ilkesi çerçevesinde yabancı uyruklu kişiler Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Ancak taşınmazın askeri güvenlik bölgeleri içinde kalıp kalmadığının tespiti için Tapu Müdürlüğü aracılığıyla ilgili komutanlıklardan izin yazısı alınması gerekebilir. Özellikle Mersin'deki bazı bölgelerde bu izin süreçleri kritik önem taşır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi adi yazılı şekilde (kendi aramızda) yapılırsa geçerli olur mu?

Hayır, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için mutlaka noter huzurunda "düzenleme" şeklinde yapılması zorunludur. Kendi aranızda veya sadece emlakçıda imzaladığınız adi yazılı sözleşmeler, tapu devri için hukuki bir bağlayıcılık taşımaz, sadece ödenen paranın iadesini talep hakkı verir.

Eşimin rızası olmadan oturduğumuz evi satabilir miyim? (Aile Konutu Şerhi)

Eğer tapuda taşınmaz üzerinde "aile konutu şerhi" varsa, malik olan eş diğer eşin açık rızası olmadan evi satamaz veya ipotek ettiremez. Şerh yoksa dahi, taşınmazın aile konutu olduğu ispatlanarak tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu nedenle satış işlemlerinde eş rızası alınması hukuki güvenliği sağlar.

Yeni malik, kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Satın alınan evde kiracı varsa, yeni malik tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak yeni malikin bu evi kendisi, eşi veya çocukları için kullanma zorunluluğu (ihtiyaç) bulunmalıdır. Aksi takdirde eski kira sözleşmesi aynı şartlarla devam eder.

Gayrimenkul davalarında avukatlık ücreti ve masrafları kim öder?

Dava açılırken harç ve gider avansı davacı tarafından yatırılır. Dava sonunda haklı çıkan taraf lehine, mahkeme tarafından karşı tarafa yükletilen bir "karşı vekalet ücreti" ve yargılama gideri hükmedilir. Ancak müvekkil ile avukat arasındaki sözleşmesel vekalet ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nden az olmamak üzere taraflarca serbestçe belirlenir ve müvekkil tarafından ödenir.

İletişim ve Randevu

Mersin'deki gayrimenkul yatırımlarınız, miras yoluyla intikal eden taşınmaz sorunlarınız veya kiracı/ev sahibi uyuşmazlıklarınız için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz. Hukuki süreçlerinizi profesyonel bir zeminde takip ediyoruz.

Avukat Sinan AKALIN

Gayrimenkul  Avukatı Mersin İletişim Bilgileri

🌐 Web sitemizi ziyaret edin: sinanakalin.av.tr
📩 E-posta: info@sinanakalin.av.tr
📱 Telefon: +90 (507) 895 2874
📍 Adres: Mahmudiye Mah. Kuvayi Milliye Cad. Gökdelen İş Merkezi Kat: 11 Daire: 240-241 Akdeniz / Mersin