3402 Sayılı Yasanın 22/a Maddesi Gereğince Yenilemenin Tescili Ne Demektir?

Kadastro Hukukunda 22/a Uygulaması, Yenileme Kadastrosu ve Tescilin Anlamı

Taşınmaz mülkiyetinin güvenliği, Türk hukuk sisteminde tapu sicili ve buna dayanak olan kadastro haritaları ile sağlanmaktadır. Türk Medeni Kanunu’na göre tapu sicili yalnızca tapu kütüğünden ibaret olmayıp; planlar, haritalar ve teknik belgelerle birlikte bir bütündür. Bu nedenle kadastro haritaları, mülkiyet hakkının tamamlayıcı unsurudur.

Ancak Türkiye’de Osmanlı’dan günümüze kadar farklı dönemlerde üretilmiş kadastro haritalarının önemli bir bölümü, teknik açıdan yetersizdir. Bu haritalar:

• Farklı ölçeklerde üretilmiş,
• Farklı koordinat sistemlerine dayanmış,
• Ölçü, çizim ve hesaplama hataları içermiş,
• Zemindeki fiili sınırları doğru yansıtmamış,
• Sayısallaştırmaya ve modern bilgi sistemlerine uygun olmayan

niteliktedir. Bu durum, tapu sicilinin güvenliğini zedelemiş ve taşınmazlara ilişkin ciddi uyuşmazlıklara yol açmıştır.

Bu teknik ve hukuki sorunların giderilmesi amacıyla 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/a maddesi kabul edilmiş ve bu madde kapsamında uygulama kadastrosu (yenileme kadastrosu) sistemi oluşturulmuştur.

3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/a Maddesinin Hukuki Dayanağı

Kanunun temel kuralı şudur:
Kadastro görmüş bir yer ikinci kez kadastroya tabi tutulamaz. Aksi halde yapılan ikinci kadastro hükümsüzdür.

Ancak kanun koyucu, teknik zorunluluklar nedeniyle bu kurala bir istisna getirmiştir. Buna göre;

• Tapulama,
• Kadastro,
• İfraz, tevhit gibi değişiklik işlemleri

sırasında yapılan sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplama hatalarının giderilmesi amacıyla, uygulama niteliğini kaybeden kadastro haritaları yeniden düzenlenebilir.

İşte bu istisnai düzenleme, 22/a maddesinin hukuki temelini oluşturur.

22/a Uygulamasının Hukuki Niteliği

22/a kapsamında yapılan işlem;

• Mülkiyetin kime ait olduğunu tartışmaz
• Tapu kaydının hukuki sebebini değiştirmez
• Kazandırıcı zamanaşımı veya zilyetlik değerlendirmesi yapmaz

Bu nedenle 22/a uygulaması, mülkiyet kadastrosu değil, tamamen teknik nitelikli bir uygulama kadastrosudur.

Amaç;
ilk tesis kadastrosu sırasında yapılan teknik hataları gidermek, paftaları zeminle uyumlu hale getirmek ve tapu sicilinin teknik güvenilirliğini sağlamaktır.

3. 3402 Sayılı Yasanın 22/A Maddesi Uygulaması Nasıl Yapılır?

Kadastroda Kesinlik: 22/A Maddesi Uygulamalarıyla Pafta Güncelleme

22/A maddesi uyarınca gerçekleştirilen çalışmalar, kadastral sistemdeki kritik bir ihtiyaca cevap vermektedir: Kadastro paftaları ile arazideki gerçek durum arasındaki uyumsuzlukların ortadan kaldırılması.

Çeşitli nedenlerle gerçeği yansıtmadığı belirlenen kadastro paftaları, detaylı bir süreçten geçirilerek yenilenmektedir. Bu revizyon süreci; paftaların hatalı olması, uygulama niteliğini yitirmesi, teknik yetersizlikler içermesi, eksikliği bulunması veya zemindeki parsel sınırlarını gerçeğe uygun biçimde göstermemesi gibi durumlarda devreye girer.

Uygulama Süreci ve Amacı

Yeniden düzenleme faaliyeti, öncelikle zeminde yapılan hassas ölçümler ve ek değerlendirmelerle başlar. Bu çalışmaların temel amacı, "pafta/zemin uyumsuzluğu" olarak adlandırılan sorunu kesin olarak çözmektir.

Bu süreç sonucunda, kadastro paftalarındaki sınırların, parselin arazideki (zemindeki) mevcut ve gerçek sınırları ile uyumlu olması temin edilmeye çalışılmaktadır. Bu tür durumların olduğu bölgelerde yapılan 22/A uygulamaları sayesinde, parsellerin kadastro paftalarındaki sınırları, zemindeki sınırları ile tam uyumlu hale getirilmektedir.

Bu sürecin paftadaki sınırları gerçek sınırlara nasıl taşıdığını ve uyumu nasıl sağladığını aşağıdaki görüntüde inceleyebilirsiniz.

a. Kadastro Güncelleme Alanının Belirlenmesi

22/A maddesi çerçevesinde bir bölgede uygulama yapılabilmesinin ilk ve en kritik adımı, o bölgenin Kadastro Güncelleme Alanı olarak resmiyet kazanmasıdır.

Güncelleme Alanının Belirlenmesi

Kadastro Güncelleme Yönetmeliği'nin 5. ve 6. maddelerine uygun olarak, güncelleme alanının belirlenmesi süreci şu şekilde işler:

1. Belirleme Yetkisi: Kadastro Müdürlüğü, bir alanı resen (kendi inisiyatifiyle) veya ilgili tarafların talebi üzerine güncelleme alanı olarak belirleyebilir.
2. Liste Oluşturma: Belirlenen tüm bu alanlar, Kadastro Müdürlüğü tarafından titizlikle listelenir ve kayda alınır.
3. İletim: Hazırlanan bu güncelleme alanı listeleri, bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü üzerinden bir üst makam olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne (TKGM) iletilir.
4. Genel Müdürlük Onayı: Listede yer alan kadastro güncelleme alanları, TKGM tarafından incelenir ve uygun görülmesi durumunda onaylanır.

Bu onay sürecinin tamamlanmasıyla birlikte, ilgili bölgeler 22/A uygulamalarının başlatılması için yasal zemine kavuşmuş olur. Onaylanmış olan kadastro güncelleme alanları, bir sonraki uygulama aşamasına geçiş için hazır hale gelir.

b. Kadastro Güncelleme Alanının İlanı

Yıllık çalışma programı kapsamında süresi gelen 3402 sayılı Kanun’un 22/A maddesi uyarınca yapılacak kadastro güncelleme işlemlerine başlanmadan önce, güncelleme yapılacak alanın ilan edilmesi zorunludur. Bu çerçevede, kadastro güncelleme alanı, kadastro müdürlüğü tarafından çalışmalara başlanmadan en az on beş gün önce kamuoyuna duyurulur.

İlan; çalışma alanında, kadastro bölgesi merkezinde ve bölgenin bağlı bulunduğu il merkezinde, alışılmış ilan yöntemleri kullanılarak yapılır. Ayrıca, imkan bulunması hâlinde yerel gazetede ilan edilmek suretiyle duyuru gerçekleştirilir.

Kadastro müdürlüğü, güncelleme çalışmalarının başlayacağı hususunu ayrıca; mahallin mülki amirliğine, yerel hukuk ve kadastro mahkemelerine, ilgisine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Orman Genel Müdürlüğünün taşra teşkilatlarına ve diğer ilgili kamu kurum ve kuruluşlarına resmi olarak bildirir.

c. 3402 Sayılı Kanunun 22. Maddesi Kapsamında Kadastro

Kadastro güncelleme alanına ilişkin ilan süreci yürütülürken, aynı zamanda kadastro güncelleme çalışmalarının başlatılacağı bilgisi ile birlikte, güncelleme kapsamına giren taşınmazlara ait liste kadastro müdürlüğü tarafından tapu müdürlüğüne iletilir.

Bu bildirim üzerine; kadastro müdürlüğü tarafından fen klasörüne, tapu müdürlüğü tarafından ise ilgili taşınmazların tapu kayıtlarına, “3402 sayılı Kanunun 22. maddesi kapsamında kadastro güncelleme çalışmasına tâbidir” ibaresi işlenir.

Söz konusu belirtme, tapu sicilinde satış ve benzeri ayni işlemlerin gerçekleştirilmesine engel teşkil etmez; yalnızca taşınmazın kadastro güncelleme sürecine dâhil olduğunu göstermek amacı taşır.

d. Kadastro Güncelleme Ada ve Mevki İlânı

Güncelleme kadastrosu faaliyetleri, kadastro teknisyenlerinden oluşturulan kadastro ekibi tarafından yerine getirilir. Yönetmeliğin 13. maddesi uyarınca, kadastro teknisyenleri güncelleme yapılacak alanı mevki veya ada esasına göre bölümlere ayırarak ayrıntılı bir çalışma ve iş programı hazırlar.

Hangi mevki veya adada uygulamaya başlanacağı, çalışmaya geçilmeden en az yedi gün önce, ilgili köy veya mahallede alışılmış ilan yöntemleriyle duyurulur. Yapılan ilanda, uygulamanın gerçekleştirileceği mevki ve ada bilgileri açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilir.

İlan metninde ayrıca; taşınmaz maliklerinin, belirtilen gün ve saatte taşınmazlarının başında hazır bulunmaları, sınırlarını göstermeleri gerektiği, katılım sağlanmaması veya temsilci görevlendirilmemesi hâlinde sınırlandırma işlemlerinin gıyaben yapılacağı, itirazların ise kadastro güncelleme alanında yürütülen çalışmalar sırasında ileri sürülebileceği gibi hususlara yer verilir.

e. 22/A Uygulamasının Yapılması

Uygulama kadastrosu çalışmaları sırasında öncelikle, zeminde halen mevcut olan ve ilk tesis kadastrosu tarihinde de varlığı bulunan sabit noktalar esas alınır. Bunun yanında, aynı döneme veya daha önceki tarihlere ait farklı amaçlarla üretilmiş haritalar, ortofotolar ve benzeri teknik veriler kullanılarak kapsamlı bir teknik değerlendirme süreci yürütülür. Yapılan bu çalışmalar sonucunda tesis kadastrosu haritaları ortofoto üzerine aktarılır. Haritanın mevcut zemin durumu ile örtüşmemesi hâlinde, ortaya çıkan uyumsuzlukların nedenleri tespit edilerek ada raporu düzenlenir.

Kadastro Güncelleme Yönetmeliği’nin 15. maddesi uyarınca; kadastro güncelleme alanına ilişkin tapu kayıtları ve belgeler, zeminde fiilen bulunan sınırlar, kadastro haritaları, ilgililer tarafından sunulan belgeler ile hak sahiplerinin, muhtarın ve bilirkişilerin beyanları birlikte değerlendirilir. Bu veriler ışığında taşınmazlar mahalline uygulanır ve kadastro teknik mevzuatına uygun şekilde sınırlandırma işlemleri gerçekleştirilir.

Taşınmazlara ait sabit sınırlar, geçerli kabul edilebilecek sınırlar ile deprem sonucu oluşmuş sınırlar, kadastro güncelleme ekibi tarafından zeminde tespit edilerek esas alınır. Bu sınırlar temel alınmak suretiyle, diğer sınırlar mevcut bilgi ve belgelere göre oluşturulur. Ardından sınırlandırma krokisi hazırlanır. Kadastro güncelleme alanında yer alan parsellerin sınırlandırma krokileri ada bazında düzenlenir. Bu krokilerde, zeminde bulunan tüm yapı ve tesisler özel işaretleriyle gösterilir; tapuda tescilli olmayan yapılar ise, düşünceler sütununda ilgili parsel numaraları belirtilmek suretiyle kayda alınır.

Bu aşamadan sonra, sınırlandırma krokisinde yer alan sınırlar ile yapı ve tesisler ölçülerek ölçü krokileri oluşturulur. Bu ölçümlere dayanılarak geçici sınır belirlemesi yapılır. Hazırlanan ada ölçü krokileri, kadastro güncelleme ekibi tarafından imzalanır.

Sınır belirleme işlemleri, sınırın niteliğine göre şu esaslara göre yapılır:
a) Geçerli sınırlarda, pafta ve teknik belgelerde hata bulunmaması hâlinde bu belgelere göre,
b) Belirsiz sınırlarda, dengeleme planı esas alınarak,
c) Çekişmeli sınırlarda, kadastro teknik belgeleri veya dengeleme planı dikkate alınarak,
d) Değişebilir sınırlarda, sabit, geçerli ya da dengeleme planı ile oluşturulan sınırlara dayalı olarak; taşınmazın kadastro sırasında kayıt miktarı veya iktisap miktarı esas alınmışsa tapu sicilinde kayıtlı yüzölçümüne, aksi hâlde pafta ve teknik belgelere göre sınırlandırma yapılır.

Bu işlemlerin ardından, Kadastro Güncelleme Yönetmeliği’nde belirlenen ilkeler doğrultusunda, taşınmazların tüm sınırları ayrı ayrı değerlendirilir. Amaç, ilk tesis kadastrosu sırasındaki gerçek fiilî duruma mümkün olduğunca ulaşmak olup, bu doğrultuda uygulama tutanağı düzenlenir ve uygulama kadastrosu haritaları üretilir.

Yönetmeliğin 27. maddesi gereğince, kadastro güncelleme ada raporunda yer alan bilgilerden yararlanılarak her bir parsel için kadastro güncelleme tutanağı hazırlanır ve bu tutanaklar kadastro güncelleme ekibi tarafından imzalanır. Çalışmalar tamamlanmadan önce, tutanakların tüm bölümlerinin eksiksiz doldurulup doldurulmadığı kadastro üyesi tarafından kontrol edilir; tespit edilen eksiklikler ilgili teknisyenlere tamamlatılır. Yapılan bu inceleme, tutanağın ilgili bölümünde belirtilerek imza altına alınır.

4. 22/A Uygulaması Çalışmalarına İtiraz

Makalenin bu bölümünde, 3402 sayılı Kanun’un 22/A maddesi kapsamında yürütülen kadastro güncelleme çalışmalarına karşı itiraz usulü açıklanmaktadır. Ancak öncelikle önemli bir ayrımın altı çizilmelidir. Bu kısımda ele alınan itiraz yolu, kadastro komisyonu nezdinde yapılacak idari itirazlara ilişkindir. Kadastro mahkemesinde açılacak dava yoluyla itiraz ise bir sonraki bölümde ayrıca incelenecektir.

Diğer yandan, Kadastro Kanunu uyarınca, kadastro işlemlerine — buna güncelleme kadastrosu da dâhil olmak üzere — yönelik olarak kadastro komisyonuna yapılacak itirazlar, askı ilanı süreci başlamadan önce ileri sürülmelidir. Askı ilanına çıkarılmış tutanaklar hakkında, kadastro komisyonu önünde itiraz yoluna başvurulması mümkün değildir. Bu aşamadan sonra söz konusu tutanaklara karşı yalnızca kadastro mahkemesinde dava açılması mümkündür.

Bu nedenle, makalede itiraz süreci, askı ilanına ilişkin açıklamalardan önce ele alınmakta ve kadastro komisyonuna yapılacak başvurulara ilişkin usul ve esaslar bu başlık altında değerlendirilmektedir.

a. İtirazda Bulunabilecek Kişiler

Kadastro güncelleme çalışmaları sonucunda parsel yüzölçümünde azalma meydana gelen kişiler, bu işlemlere karşı itiraz hakkına sahiptir. Ancak itiraz hakkı yalnızca parsel maliklerine özgülenmiş değildir. Kadastro Güncelleme Yönetmeliği, itiraz edebilecek kişileri “parselin ilgilisi” kavramı ile tanımlamıştır. Bu ifade, mülkiyet hakkı sahiplerinden daha geniş bir kapsama sahiptir. Bu nedenle, irtifak hakkı gibi sınırlı ayni hak sahiplerinin de kadastro güncelleme işlemlerine itiraz edebileceği kabul edilmektedir.

Elbirliği mülkiyeti veya paylı mülkiyet kapsamında bulunan taşınmazlarda ise ortaklardan ya da paydaşlardan herhangi birinin itirazda bulunması yeterlidir. Ayrıca, itirazların vekil veya kanuni temsilci aracılığıyla yapılabileceği de Yönetmelikte açıkça düzenlenmiş olup, bu şekilde yapılan başvurular kadastro komisyonu tarafından değerlendirilir.

b. İtirazın Yapılacağı Merci

Kadastro Güncelleme Yönetmeliği uyarınca, 3402 sayılı Kanun’un 22/A maddesi kapsamında gerçekleştirilen uygulamalara karşı itirazlar kadastro komisyonuna yapılır. Kadastro komisyonu; parselin ilgilisi, vekili veya kanuni temsilcisi tarafından sunulan itirazlara konu tutanakları inceleyerek karar verir.

Bunun yanı sıra, kadastro teknisyenleri arasında, ya da teknisyenler ile kontrol elemanları arasında görüş ayrılığı bulunan tutanaklar ile kadastro müdürlüğü tarafından yapılan denetimlerde hatalı uygulama tespit edilen parsellere ait tutanaklar da kadastro komisyonu tarafından karara bağlanır.

c. İtiraz Süresi

Kadastro Güncelleme Yönetmeliği’nin, “Kadastro komisyonunun oluşturulması, görevi, itirazların süresi ve incelenmesi ile komisyona intikal ettirilecek işler” başlıklı 29. maddesi uyarınca; parsel tutanağının düzenlendiği tarihten, çalışmaların tamamlandığını gösteren tutanağın düzenlenmesine kadar geçen süre içerisinde kadastro komisyonuna itiraz edilebilir.

Buna ek olarak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından paylaşılan bilgilere göre; çalışmaların öğrenildiği andan itibaren, kesin askı ilanına kadar olan süreçte, yalnızca ada ve parsel numarası ile kimlik fotokopisi ibraz edilerek, çalışmayı yürüten kadastro müdürlüğü veya ilgili birime itirazda bulunulması mümkündür. Bu açıklama doğrultusunda, çalışmaların bitirildiğine ilişkin tutanak düzenlendikten sonra dahi, tutanaklar askı ilanına çıkarılıncaya kadar geçen süre içerisinde kadastro komisyonu nezdinde itiraz yoluna gidilebileceği kabul edilmektedir.

d. İtiraz Üzerine Verilen Kararlar Tebliğ Edilir mi?

Kadastro Güncelleme Yönetmeliği, kadastro komisyonunun itirazlar hakkında verdiği kararların ilgililere bireysel olarak tebliğ edilmesini öngörmemiştir. Yönetmelikte yalnızca, itiraz sonuçlarının askı ilanı sırasında gösterileceği belirtilmiştir. Bu nedenle, kadastro komisyonu kararları itiraz eden kişilere ayrıca tebliğ edilmemektedir.

e. Kadastro Komisyonuna İtiraz Dava Şartı mıdır?

Güncelleme kadastrosu kapsamında, kadastro komisyonuna yapılan itirazlar dava şartı niteliği taşımaz. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/A maddesi uyarınca yapılan uygulama kadastrosu işlemlerine karşı; askı ilanı süresi içinde dava açılmaması hâlinde tespitler kesinleşir. Ancak bu durum, dava açma hakkını tamamen ortadan kaldırmaz.

Askı ilanı süresi içerisinde, kadastro müdürlüğüne başvuru yapılmasına gerek olmaksızın, doğrudan Kadastro Kanunu’nun 11. maddesinde öngörülen süreler içinde kadastro mahkemesinde dava açılması mümkündür. Ayrıca, askı ilanı süresinde itiraz edilmeyen tutanakların kesinleşmesi hâlinde dahi, genel mahkemelerde dava açılabilmesi mümkündür. Dolayısıyla, kadastro komisyonuna itiraz edilmiş olsun ya da olmasın, kadastro mahkemeleri veya genel mahkemeler nezdinde dava yoluna başvurulabilir.

5. 22/A Uygulamasında İlan Süreci

Kadastro güncelleme kapsamında yürütülen çalışmalar tamamlandıktan ve yapılan itirazlar kadastro komisyonu tarafından karara bağlandıktan sonra, düzenlenen tutanaklar esas alınarak kadastro güncelleme askı ilan cetvelleri hazırlanır. Bu aşamadan sonra uygulama tutanakları ve haritalar askı ilanına çıkarılır.

Askı ilan cetvelleri ve pafta örnekleri; kadastro müdürlüğünde, köy veya mahalle muhtarının çalışma yerinde ve belediye teşkilatı bulunan yerlerde yalnızca ilan cetvelinin bir örneği olmak üzere, belediye başkanlığınca belirlenen yerde 30 gün süreyle ilan edilir. Ayrıca, askı cetvelinin bir örneği mahalli maliye kuruluşuna ve orman idaresine gönderilir. Mahalli kadastro ve hukuk mahkemeleri ile ilgili diğer kamu kurum ve kuruluşlarına da, ilanın yapıldığı hususu yazılı olarak bildirilir.

Daha önce de belirtildiği üzere; kadastro tutanakları, haritalar ve kadastro komisyonu kararları parsel maliklerine ayrıca tebliğ edilmez. Bu işlemler bakımından askı ilanı, ilgililerin bilgilendirilmesi açısından temel yöntem olarak kabul edilmektedir.

6. 3402 Sayılı Kanunun 22/A Maddesi Uyarınca Yapılan Yenilemenin Tescili

a. Eski Paftaların Hükümsüz Hale Getirilmesi ve Yeni Paftaların Geçerlilik Kazanması

22/A uygulaması kapsamında yürütülen çalışmaların kesinleşmesi ve askı ilan sürecinin tamamlanması sonrasında, öncelikle eski paftalar geçersiz duruma getirilir. Kadastro Güncelleme Yönetmeliği’nin 37. maddesi uyarınca; eski paftalar kısmen veya tamamen özel mürekkeple taranır, paftanın geçerliliğini yitirdiğine ilişkin gerekli açıklama yapılır, bu işlem kontrol mühendisi tarafından imzalanır ve kadastro müdürünün onayı ile tamamlanır.

Eski paftaların hükümsüz hale gelmesinin ardından, yapılan güncelleme çalışmaları sonucunda yeni paftalar oluşturulur. Bu paftaların alt bölümüne; “Bu pafta, 3402 sayılı Kanunun 22. maddesi kapsamında yapılan kadastro güncelleme çalışmaları sonucunda … numaralı pafta veya paftaların ya da bu paftaların işaretli bölümünün yerine geçerli olmak üzere düzenlenmiştir.” şeklinde açıklayıcı bir belirtme eklenir. Düzenlenen bu haritalar kontrol mühendisi tarafından imzalanır, tarih atılmak suretiyle kadastro müdürü tarafından onaylanır.

b. Eski Tapu Kayıtlarının Kapatılması ve Yenilemenin Tescil Edilmesi

Kadastro Güncelleme Yönetmeliği’ne göre; kesinleşmiş olup dava nedeniyle mahkemeye gönderilmesi sebebiyle asılları muhafaza edilen taşınmazlara ait tutanaklar ve ekleri, ada ve parsel sırasına göre dosyalanır. Bu dosya; kesinleşmiş ve davalı parseller için düzenlenen listeler ile birlikte ve yeni tapu kütükleriyle beraber, kadastro müdürlüğü tarafından ilgili tapu müdürlüğüne devir ve teslim edilir.

Tapu müdürlüğü tarafından yeni tapu kütüklerine tescil işlemleri yapılır. İşte bu sürecin tamamlanması, uygulamada “3402 sayılı Kanunun 22/A maddesi gereğince yenilemenin tescili” olarak adlandırılmaktadır.

Yeni tapu kütüğünün oluşturulduğu yerlerde, kadastro müdürlüğünce gönderilen yazı tapu müdürlüğü tarafından yevmiye kaydı alınarak işleme konulur. Ekli listelere göre eski tapu kütüğü sayfalarıyla bağlantı kurulur ve bu sayfalar kapatılır. Kapatılan eski kütük sayfalarına “yenilemenin tescili ile pasife alınmıştır” açıklaması yazılır.

7. 22/A Uygulamasına Karşı Açılacak İtiraz Davası

22/A uygulama kadastrosuna yönelik itiraz davaları, uygulama kadastrosunun mevzuata ve teknik esaslara uygun şekilde yapılıp yapılmadığının denetlenmesini amaçlayan davalardır. Bu uygulamalarda hedeflenen; tesis kadastrosu sırasında ortaya çıkan teknik hataların giderilmesi, haritaların zeminle uyumlu, teknik ihtiyaçlara cevap verebilen ve hukuki güvenlik sağlayan bir yapıya kavuşturulmasıdır.

Kadastro komisyonuna yapılan itirazın reddedilmesi hâlinde veya komisyona hiç başvurulmamış olsa dahi, 22/A uygulamasına karşı dava açılması mümkündür. Bu durumda, kadastro müdürlüğüne başvuru yapılmasına gerek bulunmaksızın, doğrudan dava yoluna gidilebilir.

a. 22/A Uygulamasına Karşı Açılacak Davalarda Yetkili Mahkeme

22/A uygulamalarına ilişkin davalarda yetkili mahkeme, davanın hangi aşamada ve hangi süre içinde açıldığına göre belirlenmektedir.

30 günlük askı ilan süresi içerisinde açılacak davalar, kadastro mahkemesinin görev alanına girer. Bu süre içinde açılan davalarda, dava konusu taşınmazlara ait tutanaklar kesinleşmez. Bu parsellere ilişkin tutanakların tasdikli örnekleri kadastro müdürlüğünde bırakılır; asılları ile birlikte pafta ve ada raporunun onaylı örnekleri kadastro mahkemesine gönderilir.

Güncelleme çalışmaları öncesinde davalı olmayan taşınmazlar ile askı ilan süresi içinde dava açılmayan taşınmazlara ait tutanaklar ise, ilan süresinin sona ermesini takip eden gün, kadastro müdürü tarafından onaylanmak suretiyle kesinleşir. Bu kesinleşmeden sonra, 22/A uygulamalarına karşı genel mahkemelerde dava açılması mümkündür.

b. 22/A Uygulamalarına Karşı Dava Açma Süresi

Kadastro Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca; kadastro müdürü tarafından düzenlenen askı cetvelleri ve pafta örnekleri 30 gün süreyle ilan edilir ve bu süre içinde itirazı bulunanların kadastro mahkemesinde dava açabileceği belirtilir. Bu nedenle, 22/A uygulamalarına karşı davalar, 30 günlük askı ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde açılmalıdır.

Kadastro Kanunu’nun 26. maddesinin birinci fıkrasının (B) bendi gereğince de, kadastro mahkemeleri yalnızca 11. maddede belirtilen askı ilan süresi içinde açılan davalara bakmakla görevlidir. Askı ilan süresinin sona ermesinden sonra kadastro mahkemesinde dava açılması mümkün değildir.

c. 22/A Uygulamalarında Hak Düşürücü Süre

Yargıtay içtihatları doğrultusunda; 22/A uygulamalarında, askı ilan süresi içinde itiraz edilmeyen ve bu süre içerisinde kadastro mahkemesinde dava açılmayan tutanakların kesinleşmesi hâlinde, genel mahkemelerde açılacak davalarda Kadastro Kanunu’nun 12. maddesinde düzenlenen hak düşürücü süre uygulanır.

Kadastro Kanunu’nun 12. maddesine göre, kadastro tutanaklarında belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ilişkin işlemlerin kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanılarak itirazda bulunulamaz ve dava açılamaz. Bu nedenle, 22/A uygulamalarına karşı da tutanakların kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel mahkemelerde dava açılması hukuken mümkün değildir.

d. 22/A Uygulamasına İtiraz Davasını Kim Açabilir?

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/A maddesi uyarınca gerçekleştirilen uygulama kadastrosuna karşı açılacak itiraz davasında, kural olarak taşınmaz malikleri dava açma yetkisine sahiptir. Bununla birlikte, parsel üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olanların (örneğin irtifak hakkı sahiplerinin) da güncelleme kadastrosuna karşı dava açabileceğinin kabulü gerekir.

Taşınmaz paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti kapsamında ise (birden fazla malik bulunuyorsa), davanın usulüne uygun yürütülebilmesi için tüm paydaşların birlikte dava açması ya da bir veya birkaç paydaş tarafından açılan davaya diğer paydaşların katılımının sağlanması zorunludur. Yargıtay içtihatlarına göre, bu tür parsellerde yalnızca bir malik tarafından dava açılması halinde, mahkeme diğer paydaşların davaya dahil edilmesi için davacı tarafa süre ve imkan tanımalı; verilen süre içinde eksikliğin giderilmesi durumunda yargılamaya devam ederek sonuca göre karar vermelidir. Bu çerçevede aktif dava ehliyeti bir dava şartıdır ve bu koşul sağlanmadan işin esası hakkında hüküm kurulamaz.

e. 22/A Uygulamasına İtiraz Davasında Husumet

22/A uygulamalarına karşı açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği, taşınmazın yüzölçümündeki azalmanın hangi nedenle oluştuğuna bağlı olarak değişir.

Taşınmazın yüzölçümündeki azalma, komşu parsel veya parsellerdeki artıştan ya da lehine ortak sınır değişikliği yapılmasından kaynaklanıyorsa, husumet lehine sınır değişikliği yapılan veya yüzölçümü artan komşu parsel maliklerine yöneltilmelidir. Burada lehine sınır değişikliği yapılan kişi; davacı taşınmazında eksilme oluşmasına karşılık, taşınmazında artış meydana gelen yahut ortak sınırın kendi lehine değiştirildiği parsel malikidir.

Buna karşılık, yüzölçümü azalmasının komşu parsellere bir kazandırma olmaksızın, tamamen hesaplama yöntemi veya hesaplamaya ilişkin maddi hata kaynaklı olduğu anlaşılırsa, bu durumda husumet Kadastro Müdürlüğüne yöneltilerek dava açılabilir. Yani davacı taşınmazın geometrik sınırlarında değişiklik bulunmadığı, farkın yalnızca hesap tekniğinden doğduğu tespit edilirse, davanın muhatabı Kadastro Müdürlüğü olmalıdır.

Ancak uygulamada her zaman, azalmanın komşu parsellere kaymadan mı yoksa hesaplamadan mı kaynaklandığını davacının önceden bilmesi mümkün değildir. Bu belirsizlik bakımından Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla kabul edilen yaklaşım; azalmanın kaynağı belirlenemeden yalnızca Kadastro Müdürlüğüne husumet yöneltilerek dava açılabilmesini mümkün görmektedir. Çünkü söz konusu farkın kaynağı, uygulama kadastrosunun mühendislik ağırlıklı niteliği nedeniyle çoğu durumda ancak teknik inceleme ile ortaya konulabilir.

Bu tür davalarda mahkeme; husumetin doğru kişilere yöneltilip yöneltilmediğini netleştirmek amacıyla mahallinde keşif ve uygulama yaptırmalı, uzman fen bilirkişisi raporu ile yüzölçümü azalmasının sebebini yöntemince belirlemelidir. Keşifte; yerel bilirkişi kurulu ve taraf tanıklarıyla taşınmaz sınırları zeminde tespit edilmeli, fen bilirkişisinden tesis kadastrosu paftası ile uygulama kadastrosu paftasını eşit ölçeğe getirip çakıştıran, sınırları farklı renklerle gösteren ve azalmanın nedenini teknik olarak açıklayan ayrıntılı rapor alınmalıdır.

Bilirkişi incelemesi sonucunda; komşu parsellerde yüzölçümü artışı veya lehine ortak sınır değişikliği tespit edilirse, komşu parsel maliklerinin; tespit ve tescil harici yerler açısından ise Hazine veya ilgili kamu tüzel kişilerinin, HMK m.124 çerçevesinde davaya dahil edilebilmesi için davacıya imkan tanınmalıdır. Buna karşılık, farkın hesaplama yönteminden kaynaklandığı anlaşılırsa yargılama Kadastro Müdürlüğüne karşı sürdürülerek sonuca göre karar verilmelidir.

8. 22/A Uygulamasına İtiraz Davasında Mahkeme İncelemesi

Uygulama kadastrosuna itiraz davaları, 22/A kapsamındaki çalışmaların önceki bölümlerde açıklanan ilke ve yöntemlere uygun yürütülüp yürütülmediğinin denetlenmesini gerektirir. Bu nedenle mahkemenin yapacağı araştırmanın kapsamı belirleyicidir.

a. Taraf Teşkili

Bu davalarda ilk adım taraf teşkilinin eksiksiz tamamlanmasıdır. Davanın niteliği gereği, verilecek hüküm hem davacının hem de davalı taşınmazların tüm paydaşlarının hukukunu etkileyeceğinden, paylı veya elbirliği mülkiyetinde bulunan taşınmazlarda bütün paydaşların davaya katılımı zorunludur. Davalı taşınmazın yalnızca bir paydaşının davada yer alması, taraf teşkili bakımından yeterli kabul edilmez.

b. Bilgi ve Belge Temini

Dosyada dayanak yapılan tapu kayıtları, ilk tesislerinden itibaren tüm tedavülleriyle ilgili yerlerden getirtilmelidir. İntikaller sırasında sınır ve yüzölçümlerinde değişiklik ortaya çıkmışsa, bunun nedenleri araştırılmalı; sınır ve miktar değişikliklerine dayanak olan kayıt ve belgeler, varsa istimlak belgeleri ve ifraz haritaları dosyaya kazandırılmalıdır.

Tapu kayıtlarının kadastro sırasında revizyon gördüğü taşınmazlara ait kadastro tutanakları ile dava konusu taşınmazı bu parsellerle birlikte gösteren paftalar da temin edilmeli; davacıların dayandığı tapu kayıtlarında paylarının devam edip etmediği tespit edilmelidir.

c. Keşif

Sonrasında çekişmeli taşınmaz başında; fen bilirkişisi, davada yararı bulunmayan yerlerden seçilecek yaşlı üç kişilik yerel bilirkişi kurulu ve tarafların göstereceği tanıkların katılımıyla keşif yapılmalıdır. Dayanılan tapu kayıtlarının sınırları tek tek okunarak zeminde gösterilmeli; yerel bilirkişilerin bilemediği sınırlar için taraflara tanıkla ispat imkanı tanınmalı; yerel bilirkişi ve tanık beyanları, komşu taşınmazların tutanakları ve dayanak belgeleriyle denetlenmelidir.

d. Bilirkişi Raporu Alınması

Keşif sonrası uzman fen bilirkişisinden; çekişmeli taşınmazı, komşularını ve tarafların dayandığı tapu kayıtlarıyla aynı kökten gelen kayıtların revizyon gördüğü parselleri birlikte gösteren, yerel bilirkişi ve tanıkların işaretlediği nokta ve sınırları içeren, keşfi izlemeye elverişli ayrıntıda rapor ve harita düzenlemesi istenmelidir.

22/A uygulaması, yoğun biçimde mühendislik faaliyeti içerdiğinden; harita ve jeodezi uzmanı bilirkişi aracılığıyla bilimsel veriye dayalı rapor alınması gerekir. Raporda; tesis kadastrosunun hangi yöntemle yapıldığı, hata payları, zemin uyumsuzluğu varsa yüzölçümü azalmasının nedeni, yeni sınırların yönetmeliğe uygun belirlenip belirlenmediği, hata varsa doğru sınır ve haritanın nasıl olması gerektiği açıklanmalıdır. Ayrıca eski ve yeni paftalar eşitlenerek bilgisayar ortamında çakıştırılmalı, her paftadaki sınırlar farklı renklerle gösterilmelidir.

Bilirkişi raporunda “ada raporu” ile “uygulama tutanağı ve haritası” da değerlendirilerek teknik ve bilimsel temelli ayrıntılara yer verilmelidir. Ayrıca ortofoto üzerinde, tesis kadastrosu haritası ile uygulama haritasının çakıştırıldığı; ada bazında, komşuları kapsar daha büyük ölçekte ve çekişmeli taşınmazı yakın planda gösterecek şekilde en az üç harita düzenlenmesi ve yanlışlık varsa doğru sınırların gösterilmesi istenmelidir.

e. Karar

Bilirkişi incelemesi sonucunda, dava konusu taşınmazların uygulama kadastrosu ile tesis kadastrosu arasındaki yüzölçümü farkının hesaplama yönteminden kaynaklandığı anlaşılırsa, davanın esastan reddi gerekir. Aynı şekilde, yüzölçümü azalmasının ve davalı taşınmazlardaki artışın mevzuata uygun şekilde gerçekleştiği (işlemlerin Kadastro Kanunu’nun 22. maddesine, Kadastro Güncelleme Yönetmeliğine ve teknik mevzuata uygun olduğu) belirlenirse yine davanın esastan reddi gerekir.

Buna karşılık işlemlerin mevzuata uygun olmadığı tespit edilirse, bilirkişiden gerçeğe uygun paftanın nasıl olması gerektiğini gösteren kroki ile davacı ve davalı taşınmazların gerçek yüzölçümlerini belirleyen rapor alınır; rapor ve kroki doğrultusunda tescile karar verilir.

Avukat Aracılığıyla Dava Açılmasının Önemi

22/a uygulamalarına itiraz ve tescil davaları, yüksek düzeyde teknik bilgi ve harita mühendisliği faaliyeti gerektiren karmaşık süreçlerdir. Özellikle dava sürecinde "husumet"in kime yöneltileceği konusu dahi uzmanlık gerektirir. Örneğin, taşınmazdaki yüzölçümü azalması komşu parseldeki artıştan kaynaklanıyorsa husumet komşu parsel malikine; hesaplama hatasından kaynaklanıyorsa Kadastro Müdürlüğü'ne yöneltilmelidir

Hatalı husumet tespiti veya süresi içinde gerekli itirazların yapılmaması, davanın reddedilmesine ve mülkiyet haklarının kaybına yol açabilir. Ayrıca, dava sürecinde bilirkişi raporlarının teknik olarak irdelenmesi, eski ve yeni paftaların çakıştırılarak hataların tespiti gibi hususlar hukuki ve teknik yetkinlik gerektirir. Bu nedenle, gerek askı ilanı süresindeki itirazlarda gerekse sonrasındaki tapu iptal ve tescil davalarında, sürecin uzman bir avukat nezaretinde yürütülmesi, hak kayıplarının önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

SONUÇ

Kadastro Kanunu’nun 22/A uygulamaları; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek amacıyla, uygulama niteliğini kaybetmiş, teknik açıdan yetersiz kalmış, eksikliği görülen veya zemin sınırlarını gerçeğe uygun göstermediği belirlenen kadastro haritalarının yeniden düzenlenmesine yönelik bir kadastro faaliyetidir.

Bu uygulamalar, Kadastro Kanunu’nun 22. maddesi ve Kadastro Güncelleme Yönetmeliği uyarınca yürütülmekte ve Kadastro Kanunu’nun 11. maddesindeki 30 günlük askı ilanına çıkarılmaktadır.

Güncelleme çalışmalarında; kadastro güncelleme tutanaklarının düzenlendiği tarihten, askı ilanına çıkarıldığı tarihe kadar kadastro komisyonu nezdinde itiraz mümkündür. Tutanaklar askıya çıkarılmadan önce itirazlar komisyonca karara bağlanır ve sonuçlar askı listesinde gösterilir. Yönetmelik, komisyon kararlarının itiraz edene ayrıca tebliğini düzenlememiştir; uygulamada da tebligat yapılmamaktadır.

Parsel yüzölçümünde azalma oluşan parsel malikleri, bu işlemlere karşı 30 günlük askı ilan süresi içinde kadastro mahkemesinde, bu süre geçtikten sonra ise şartları oluştuğunda genel mahkemelerde dava açabilir. Genel mahkemelerde açılacak davalar, Kadastro Kanunu’nun 12. maddesindeki 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Bu davalarda husumet; lehine sınır değişikliği yapılan veya yüzölçümü artan komşu parsel maliklerine yöneltilir. Komşu parsellerde lehine artış veya sınır değişikliği yoksa ve azalmanın tamamen hesaplama yönteminden kaynaklandığı anlaşılırsa, Kadastro Müdürlüğüne husumet yöneltilerek dava açılabilir.

Azalmanın kaynağı belirlenemeden sadece Kadastro Müdürlüğüne husumet yöneltilmesi mümkündür. Bu durumda, azalmanın hangi nedenden doğduğunu ortaya koymak için bilirkişi incelemesi yaptırılır; azalmanın komşu parsellerden kaynaklandığı anlaşılırsa, ilgili kişilerin HMK m.124 uyarınca davaya dahil edilebilmesi için davacıya imkan tanınır.

3402 Sayılı Kanun 22/a Uygulaması Sıkça Sorulan Sorular

1. 22/a uygulaması nedir ve mülkiyet hakkımı etkiler mi?

22/a uygulaması, teknik nedenlerle yetersiz kalan veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermeyen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi işlemidir. Bu işlem bir "ikinci kadastro" değildir ve amacı mülkiyet ihtilaflarını çözmek değil, teknik hataları gidermektir. Ancak sınırların yeniden belirlenmesi sırasında mülkiyet değişiklikleri yaşanabildiği için sürecin bir Mersin tapu avukatı gözetiminde takip edilmesi hak kaybını önlemek adına önemlidir.

2. Tapu alanım küçülürse Mersin avukat desteğiyle ne yapabilirim?

Uygulama sonucunda parsel yüzölçümünüzde azalma meydana gelirse, bu durumun komşu parseldeki artıştan mı yoksa hesaplama yönteminden mi kaynaklandığının tespiti gerekir. Eğer bir hata varsa, askı ilanı süresinde Kadastro Mahkemesi'ne, süre kaçırıldıysa Genel Mahkemelere dava açılabilir. Bu teknik ve hukuki süreçte uzman bir Mersin avukat ile çalışmak davanın doğru temellendirilmesini sağlar.

3. Kadastro güncelleme çalışmalarına itirazı nereye yapmalıyım?

Çalışmalar devam ederken ve askı ilanına çıkılmadan önce Kadastro Komisyonu'na itiraz edilebilir. Ancak tutanaklar askı ilanına çıktıktan sonra komisyona itiraz edilemez; bu aşamada 30 günlük süre içinde Kadastro Mahkemesi'ne dava açılması gerekir. Mersin tapu avukatı olarak hizmet veren hukukçular, itirazın doğru mercie ve süresinde yapılması konusunda size yol gösterecektir.

4. Kadastro Müdürlüğüne veya Komisyona itiraz etmek dava açmak için zorunlu mudur?

Hayır, zorunlu değildir. Kadastro Komisyonu'na itiraz edilmemiş olsa bile, askı ilanı süresi içerisinde doğrudan Kadastro Mahkemesi'ne veya tutanaklar kesinleştikten sonra Genel Mahkemelere dava açılabilir. Dava şartı olmayan bu başvurularla vakit kaybetmemek için bir Mersin avukat ile süreci değerlendirmeniz yararınıza olacaktır.

5. Askı ilanı süresini kaçırırsam dava açma hakkım biter mi?

30 günlük askı ilanı süresi içinde dava açılmazsa tutanaklar kesinleşir. Ancak bu durum tüm haklarınızın bittiği anlamına gelmez. Kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl içinde Genel Mahkemelerde (Asliye Hukuk Mahkemesi vb.) dava açma hakkınız devam eder. Bu uzun soluklu süreçte Mersin tapu avukatı desteği almak, hak düşürücü süreleri kaçırmamanız için kritiktir.

6. Yenilemenin tescili işlemi ne anlama gelir? Yenileme çalışmaları kesinleştiğinde eski paftalar geçersiz sayılır ve tapu kütüğünde eski sayfalar kapatılarak "yenilemenin tescili ile pasife alınmıştır" şerhi düşülür. Yeni ölçümlere göre oluşturulan bilgiler yeni tapu kütüklerine tescil edilir. Mersin avukat danışmanlığında tapu kayıtlarınızın son durumunu kontrol ettirmeniz önerilir.

7. Yüzölçümü eksikliğinde davayı kime karşı açmalıyım?

Eğer taşınmazınızdaki azalma komşu parseldeki artıştan kaynaklanıyorsa dava komşu parsel malikine; hesaplama hatasından kaynaklanıyorsa Kadastro Müdürlüğü'ne yöneltilmelidir. Husumetin yanlış yöneltilmesi davanın reddine sebep olabilir. Bu ayrımı doğru yapabilmek için teknik bilirkişi incelemesi ve deneyimli bir Mersin tapu avukatı görüşü alınması gerekir.

8. Paylı mülkiyette (hisseli tapu) tek başıma dava açabilir miyim?

Hisseli veya elbirliği mülkiyetinde, tüm paydaşların birlikte dava açması veya açılan davaya diğerlerinin katılımının sağlanması esastır. Tek başına açılan davalarda mahkeme diğer paydaşların davaya dahil edilmesi için süre verir. Taraf teşkilinin doğru sağlanması için Mersin avukat desteği hukuki sürecin sağlığı açısından önemlidir.

9. 22/a davalarında bilirkişi incelemesi neden önemlidir?

Bu davalar yüksek oranda harita ve mühendislik bilgisi gerektirir. Mahkeme, eski ve yeni paftaların çakıştırılması, hatanın kaynaktan mı yoksa hesaplamadan mı geldiğinin tespiti için uzman fen bilirkişisi raporuna dayanır. Teknik verilerin hukuki olarak yorumlanması konusunda Mersin tapu avukatı size gerekli hukuki korumayı sağlayacaktır.

10. Davayı kazanırsam yargılama giderleri kime yüklenir?

Eğer hata Kadastro Müdürlüğü'nün işleminden kaynaklanıyorsa ve husumet Müdürlüğe yöneltilmişse, yargılama giderleri ilgili idareye yüklenebilir. Ancak husumet komşu parsel malikine yöneltilmişse durum değişebilir.