Kadastro Hukukunda 22/a Uygulaması, Yenileme Kadastrosu ve Tescilin Anlamı
Taşınmaz mülkiyetinin güvenliği, Türk hukuk sisteminde tapu sicili ve buna dayanak olan kadastro haritaları ile sağlanmaktadır. Türk Medeni Kanunu’na göre tapu sicili yalnızca tapu kütüğünden ibaret olmayıp; planlar, haritalar ve teknik belgelerle birlikte bir bütündür. Bu nedenle kadastro haritaları, mülkiyet hakkının tamamlayıcı unsurudur.
Ancak Türkiye’de Osmanlı’dan günümüze kadar farklı dönemlerde üretilmiş kadastro haritalarının önemli bir bölümü, teknik açıdan yetersizdir. Bu haritalar:
- Farklı ölçeklerde üretilmiş,
- Farklı koordinat sistemlerine dayanmış,
- Ölçü, çizim ve hesaplama hataları içermiş,
- Zemindeki fiili sınırları doğru yansıtmamış,
- Sayısallaştırmaya ve modern bilgi sistemlerine uygun olmayan
niteliktedir. Bu durum, tapu sicilinin güvenliğini zedelemiş ve taşınmazlara ilişkin ciddi uyuşmazlıklara yol açmıştır.
Bu teknik ve hukuki sorunların giderilmesi amacıyla 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/a maddesi kabul edilmiş ve bu madde kapsamında uygulama kadastrosu (yenileme kadastrosu) sistemi oluşturulmuştur.
3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 22/a Maddesinin Hukuki Dayanağı
Kanunun temel kuralı şudur:
Kadastro görmüş bir yer ikinci kez kadastroya tabi tutulamaz. Aksi halde yapılan ikinci kadastro hükümsüzdür.
Ancak kanun koyucu, teknik zorunluluklar nedeniyle bu kurala bir istisna getirmiştir. Buna göre;
- Tapulama,
- Kadastro,
- İfraz, tevhit gibi değişiklik işlemleri
sırasında yapılan sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplama hatalarının giderilmesi amacıyla, uygulama niteliğini kaybeden kadastro haritaları yeniden düzenlenebilir.
İşte bu istisnai düzenleme, 22/a maddesinin hukuki temelini oluşturur.
22/a Uygulamasının Hukuki Niteliği
22/a kapsamında yapılan işlem;
- Mülkiyetin kime ait olduğunu tartışmaz
- Tapu kaydının hukuki sebebini değiştirmez
- Kazandırıcı zamanaşımı veya zilyetlik değerlendirmesi yapmaz
Bu nedenle 22/a uygulaması, mülkiyet kadastrosu değil, tamamen teknik nitelikli bir uygulama kadastrosudur.
Amaç;
ilk tesis kadastrosu sırasında yapılan teknik hataları gidermek, paftaları zeminle uyumlu hale getirmek ve tapu sicilinin teknik güvenilirliğini sağlamaktır.
3. 3402 Sayılı Yasanın 22/A Maddesi Uygulaması Nasıl Yapılır?
Kadastroda Kesinlik: 22/A Maddesi Uygulamalarıyla Pafta Güncelleme
22/A maddesi uyarınca gerçekleştirilen çalışmalar, kadastral sistemdeki kritik bir ihtiyaca cevap vermektedir: Kadastro paftaları ile arazideki gerçek durum arasındaki uyumsuzlukların ortadan kaldırılması.
Çeşitli nedenlerle gerçeği yansıtmadığı belirlenen kadastro paftaları, detaylı bir süreçten geçirilerek yenilenmektedir. Bu revizyon süreci; paftaların hatalı olması, uygulama niteliğini yitirmesi, teknik yetersizlikler içermesi, eksikliği bulunması veya zemindeki parsel sınırlarını gerçeğe uygun biçimde göstermemesi gibi durumlarda devreye girer.
Uygulama Süreci ve Amacı
Yeniden düzenleme faaliyeti, öncelikle zeminde yapılan hassas ölçümler ve ek değerlendirmelerle başlar. Bu çalışmaların temel amacı, "pafta/zemin uyumsuzluğu" olarak adlandırılan sorunu kesin olarak çözmektir.
Bu süreç sonucunda, kadastro paftalarındaki sınırların, parselin arazideki (zemindeki) mevcut ve gerçek sınırları ile uyumlu olması temin edilmeye çalışılmaktadır. Bu tür durumların olduğu bölgelerde yapılan 22/A uygulamaları sayesinde, parsellerin kadastro paftalarındaki sınırları, zemindeki sınırları ile tam uyumlu hale getirilmektedir.
Bu sürecin paftadaki sınırları gerçek sınırlara nasıl taşıdığını ve uyumu nasıl sağladığını aşağıdaki görüntüde inceleyebilirsiniz.
a. Kadastro Güncelleme Alanının Belirlenmesi
22/A maddesi çerçevesinde bir bölgede uygulama yapılabilmesinin ilk ve en kritik adımı, o bölgenin Kadastro Güncelleme Alanı olarak resmiyet kazanmasıdır.
Güncelleme Alanının Belirlenmesi
Kadastro Güncelleme Yönetmeliği'nin 5. ve 6. maddelerine uygun olarak, güncelleme alanının belirlenmesi süreci şu şekilde işler:
- Belirleme Yetkisi: Kadastro Müdürlüğü, bir alanı resen (kendi inisiyatifiyle) veya ilgili tarafların talebi üzerine güncelleme alanı olarak belirleyebilir.
- Liste Oluşturma: Belirlenen tüm bu alanlar, Kadastro Müdürlüğü tarafından titizlikle listelenir ve kayda alınır.
- İletim: Hazırlanan bu güncelleme alanı listeleri, bağlı bulunulan Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü üzerinden bir üst makam olan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne (TKGM) iletilir.
- Genel Müdürlük Onayı: Listede yer alan kadastro güncelleme alanları, TKGM tarafından incelenir ve uygun görülmesi durumunda onaylanır.
Bu onay sürecinin tamamlanmasıyla birlikte, ilgili bölgeler 22/A uygulamalarının başlatılması için yasal zemine kavuşmuş olur. Onaylanmış olan kadastro güncelleme alanları, bir sonraki uygulama aşamasına geçiş için hazır hale gelir.
b. Kadastro Güncelleme Alanının İlanı
Yıllık çalışma programı kapsamında süresi gelen 3402 sayılı Kanun’un 22/A maddesi uyarınca yapılacak kadastro güncelleme işlemlerine başlanmadan önce, güncelleme yapılacak alanın ilan edilmesi zorunludur. Bu çerçevede, kadastro güncelleme alanı, kadastro müdürlüğü tarafından çalışmalara başlanmadan en az on beş gün önce kamuoyuna duyurulur.
İlan; çalışma alanında, kadastro bölgesi merkezinde ve bölgenin bağlı bulunduğu il merkezinde, alışılmış ilan yöntemleri kullanılarak yapılır. Ayrıca, imkan bulunması hâlinde yerel gazetede ilan edilmek suretiyle duyuru gerçekleştirilir.
Kadastro müdürlüğü, güncelleme çalışmalarının başlayacağı hususunu ayrıca; mahallin mülki amirliğine, yerel hukuk ve kadastro mahkemelerine, ilgisine göre Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Orman Genel Müdürlüğünün taşra teşkilatlarına ve diğer ilgili kamu kurum ve kuruluşlarına resmi olarak bildirir.
c. 3402 Sayılı Kanunun 22. Maddesi Kapsamında Kadastro
Kadastro güncelleme alanına ilişkin ilan süreci yürütülürken, aynı zamanda kadastro güncelleme çalışmalarının başlatılacağı bilgisi ile birlikte, güncelleme kapsamına giren taşınmazlara ait liste kadastro müdürlüğü tarafından tapu müdürlüğüne iletilir.
Bu bildirim üzerine; kadastro müdürlüğü tarafından fen klasörüne, tapu müdürlüğü tarafından ise ilgili taşınmazların tapu kayıtlarına, “3402 sayılı Kanunun 22. maddesi kapsamında kadastro güncelleme çalışmasına tâbidir” ibaresi işlenir.
Söz konusu belirtme, tapu sicilinde satış ve benzeri ayni işlemlerin gerçekleştirilmesine engel teşkil etmez; yalnızca taşınmazın kadastro güncelleme sürecine dâhil olduğunu göstermek amacı taşır.
d. Kadastro Güncelleme Ada ve Mevki İlânı
Güncelleme kadastrosu faaliyetleri, kadastro teknisyenlerinden oluşturulan kadastro ekibi tarafından yerine getirilir. Yönetmeliğin 13. maddesi uyarınca, kadastro teknisyenleri güncelleme yapılacak alanı mevki veya ada esasına göre bölümlere ayırarak ayrıntılı bir çalışma ve iş programı hazırlar.
Hangi mevki veya adada uygulamaya başlanacağı, çalışmaya geçilmeden en az yedi gün önce, ilgili köy veya mahallede alışılmış ilan yöntemleriyle duyurulur. Yapılan ilanda, uygulamanın gerçekleştirileceği mevki ve ada bilgileri açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilir.
İlan metninde ayrıca; taşınmaz maliklerinin, belirtilen gün ve saatte taşınmazlarının başında hazır bulunmaları, sınırlarını göstermeleri gerektiği, katılım sağlanmaması veya temsilci görevlendirilmemesi hâlinde sınırlandırma işlemlerinin gıyaben yapılacağı, itirazların ise kadastro güncelleme alanında yürütülen çalışmalar sırasında ileri sürülebileceği gibi hususlara yer verilir.
e. 22/A Uygulamasının Yapılması
Uygulama kadastrosu çalışmaları sırasında öncelikle, zeminde halen mevcut olan ve ilk tesis kadastrosu tarihinde de varlığı bulunan sabit noktalar esas alınır. Bunun yanında, aynı döneme veya daha önceki tarihlere ait farklı amaçlarla üretilmiş haritalar, ortofotolar ve benzeri teknik veriler kullanılarak kapsamlı bir teknik değerlendirme süreci yürütülür. Yapılan bu çalışmalar sonucunda tesis kadastrosu haritaları ortofoto üzerine aktarılır. Haritanın mevcut zemin durumu ile örtüşmemesi hâlinde, ortaya çıkan uyumsuzlukların nedenleri tespit edilerek ada raporu düzenlenir.
Kadastro Güncelleme Yönetmeliği’nin 15. maddesi uyarınca; kadastro güncelleme alanına ilişkin tapu kayıtları ve belgeler, zeminde fiilen bulunan sınırlar, kadastro haritaları, ilgililer tarafından sunulan belgeler ile hak sahiplerinin, muhtarın ve bilirkişilerin beyanları birlikte değerlendirilir. Bu veriler ışığında taşınmazlar mahalline uygulanır ve kadastro teknik mevzuatına uygun şekilde sınırlandırma işlemleri gerçekleştirilir.
Taşınmazlara ait sabit sınırlar, geçerli kabul edilebilecek sınırlar ile deprem sonucu oluşmuş sınırlar, kadastro güncelleme ekibi tarafından zeminde tespit edilerek esas alınır. Bu sınırlar temel alınmak suretiyle, diğer sınırlar mevcut bilgi ve belgelere göre oluşturulur. Ardından sınırlandırma krokisi hazırlanır. Kadastro güncelleme alanında yer alan parsellerin sınırlandırma krokileri ada bazında düzenlenir. Bu krokilerde, zeminde bulunan tüm yapı ve tesisler özel işaretleriyle gösterilir; tapuda tescilli olmayan yapılar ise, düşünceler sütununda ilgili parsel numaraları belirtilmek suretiyle kayda alınır.
Bu aşamadan sonra, sınırlandırma krokisinde yer alan sınırlar ile yapı ve tesisler ölçülerek ölçü krokileri oluşturulur. Bu ölçümlere dayanılarak geçici sınır belirlemesi yapılır. Hazırlanan ada ölçü krokileri, kadastro güncelleme ekibi tarafından imzalanır.
Sınır belirleme işlemleri, sınırın niteliğine göre şu esaslara göre yapılır:
a) Geçerli sınırlarda, pafta ve teknik belgelerde hata bulunmaması hâlinde bu belgelere göre,
b) Belirsiz sınırlarda, dengeleme planı esas alınarak,
c) Çekişmeli sınırlarda, kadastro teknik belgeleri veya dengeleme planı dikkate alınarak,
d) Değişebilir sınırlarda, sabit, geçerli ya da dengeleme planı ile oluşturulan sınırlara dayalı olarak; taşınmazın kadastro sırasında kayıt miktarı veya iktisap miktarı esas alınmışsa tapu sicilinde kayıtlı yüzölçümüne, aksi hâlde pafta ve teknik belgelere göre sınırlandırma yapılır.
Bu işlemlerin ardından, Kadastro Güncelleme Yönetmeliği’nde belirlenen ilkeler doğrultusunda, taşınmazların tüm sınırları ayrı ayrı değerlendirilir. Amaç, ilk tesis kadastrosu sırasındaki gerçek fiilî duruma mümkün olduğunca ulaşmak olup, bu doğrultuda uygulama tutanağı düzenlenir ve uygulama kadastrosu haritaları üretilir.
Yönetmeliğin 27. maddesi gereğince, kadastro güncelleme ada raporunda yer alan bilgilerden yararlanılarak her bir parsel için kadastro güncelleme tutanağı hazırlanır ve bu tutanaklar kadastro güncelleme ekibi tarafından imzalanır. Çalışmalar tamamlanmadan önce, tutanakların tüm bölümlerinin eksiksiz doldurulup doldurulmadığı kadastro üyesi tarafından kontrol edilir; tespit edilen eksiklikler ilgili teknisyenlere tamamlatılır. Yapılan bu inceleme, tutanağın ilgili bölümünde belirtilerek imza altına alınır.
4. 22/A Uygulaması Çalışmalarına İtiraz
Makalenin bu bölümünde, 3402 sayılı Kanun’un 22/A maddesi kapsamında yürütülen kadastro güncelleme çalışmalarına karşı itiraz usulü açıklanmaktadır. Ancak öncelikle önemli bir ayrımın altı çizilmelidir. Bu kısımda ele alınan itiraz yolu, kadastro komisyonu nezdinde yapılacak idari itirazlara ilişkindir. Kadastro mahkemesinde açılacak dava yoluyla itiraz ise bir sonraki bölümde ayrıca incelenecektir.
Diğer yandan, Kadastro Kanunu uyarınca, kadastro işlemlerine — buna güncelleme kadastrosu da dâhil olmak üzere — yönelik olarak kadastro komisyonuna yapılacak itirazlar, askı ilanı süreci başlamadan önce ileri sürülmelidir. Askı ilanına çıkarılmış tutanaklar hakkında, kadastro komisyonu önünde itiraz yoluna başvurulması mümkün değildir. Bu aşamadan sonra söz konusu tutanaklara karşı yalnızca kadastro mahkemesinde dava açılması mümkündür.
Bu nedenle, makalede itiraz süreci, askı ilanına ilişkin açıklamalardan önce ele alınmakta ve kadastro komisyonuna yapılacak başvurulara ilişkin usul ve esaslar bu başlık altında değerlendirilmektedir.
a. İtirazda Bulunabilecek Kişiler
Kadastro güncelleme çalışmaları sonucunda parsel yüzölçüm&uu