Mersin Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Gayrimenkul hukuku ve miras hukuku, mülkiyet hakkının en temel unsurlarını barındıran ve teknik detayların yoğun olduğu alanlardır. Özellikle birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu durumlarda, mülkiyetin yönetimi veya paylaşımı ciddi hukuki ihtilaflara yol açabilmektedir. Türk Medeni Kanunu’nda "İzale-i Şuyu" olarak da bilinen Ortaklığın Giderilmesi Davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi taşınmazlarda ortaklar arasındaki uyuşmazlığı sonlandıran en etkili hukuki yoldur.

Mersin gibi gayrimenkul piyasasının hareketli olduğu, kentsel dönüşümün hızlandığı ve tarımsal arazilerin miras yoluyla intikalinin sık yaşandığı illerde, bu dava türü büyük önem taşımaktadır. Bu makalemizde, ortaklığın giderilmesi davasının tüm detaylarını, Mersin gayrimenkul avukatı perspektifiyle ve güncel Yargıtay kararları ışığında ele alacağız.

Mersin Avukat İletişim Bilgileri

🌐 Web sitemizi ziyaret edin: sinanakalin.av.tr
📩 E-posta: info@sinanakalin.av.tr
📱 Telefon: +90 (507) 895 2874
📍 Adres: Mahmudiye Mah. Kuvayi Milliye Cad. Gökdelen İş Merkezi Kat: 11 Daire: 240-241 Akdeniz / Mersin

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası; taşınır veya taşınmaz bir mal üzerindeki paylı mülkiyetin veya elbirliği mülkiyetinin sonlandırılarak, malın bireysel mülkiyete geçişini veya satılarak bedelinin paylaştırılmasını sağlayan bir dava türüdür.

Mülkiyet hakkı, kişilere eşya üzerinde en geniş yetkileri veren ayni haktır. Ancak miras yoluyla veya satın alma yoluyla bir malın birden fazla sahibi olduğunda, bu malın kullanımı, kiraya verilmesi veya satılması konusunda ortaklar arasında anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Ortaklardan biri dahi malın paylaşılmasını istiyorsa ve anlaşma sağlanamıyorsa, mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Bu hak, "yenilik doğuran" bir haktır ve diğer ortakların rızasına tabi değildir.

Mülkiyet Türleri ve Ortaklık Yapısı

Davanın seyrini anlamak için öncelikle mülkiyet türlerini ayırt etmek gerekir:

1. Paylı Mülkiyet: Taşınmaz üzerinde her ortağın belirli bir payının (örneğin 1/4, 1/2 gibi) bulunduğu mülkiyet türüdür. Ortaklar, kendi payları üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir.

2. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet): Genellikle miras yoluyla intikal eden mallarda görülür. Ortakların payları belli değildir ve malın tamamı üzerinde herkesin hakkı vardır. Ortaklığın giderilmesi davasında, öncelikle elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekebilir.

Mersin’de Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Hukuki süreçlerin sağlığı açısından davanın doğru mahkemede açılması şarttır. Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin, ihtilafa konu olan taşınmaz (tarla, arsa, daire veya dükkan) Mersin’in Yenişehir, Mezitli, Toroslar veya Akdeniz ilçelerinde ise, yetkili mahkeme Mersin Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Taşınmazın bulunduğu yer, davanın görüleceği adliyeyi belirler. Bu nedenle sürecin takibi için yerel dinamiklere hakim bir Mersin miras avukatı ile çalışmak, sürecin hızlı ilerlemesi adına avantaj sağlar.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri

Mahkeme, ortaklığın giderilmesine karar verirken temelde iki yöntem uygular. Hangi yöntemin uygulanacağı, taşınmazın durumu, imar mevzuatı ve tarafların taleplerine göre şekillenir.

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim, malın fiziki olarak bölünerek ortaklar arasında paylaştırılmasıdır. Hukuk sistemimizde asıl olan aynen taksimdir; ancak bunun uygulanabilmesi için sıkı şartlar vardır.

• Bölünebilirlik: Taşınmazın yüzölçümü, niteliği ve imar durumu bölünmeye müsait olmalıdır. Örneğin, Mersin’deki küçük bir dairenin 5 mirasçı arasında fiziki olarak bölünmesi (örneğin odaların paylaştırılması) mümkün değildir. Ancak geniş bir tarla veya imar parseli, belediye imar planlarına uygun şekilde ifraz edilerek (bölünerek) paylaştırılabilir.

• Değer Kaybı: Bölünme sonucunda taşınmazın değerinde fahiş bir azalma olmamalıdır.

• Denkleştirme: Bölünen parçaların değerleri birbirine eşit değilse, eksik kalan kısım için para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır.

Aynen taksim talebi varsa, mahkeme teknik bilirkişi, inşaat mühendisi ve fen bilirkişisi aracılığıyla keşif yapar. Eğer Mersin gayrimenkul avukatı desteği alıyorsanız, avukatınız bu keşif sırasında imar durumunu ve taşınmazın bölünebilirliğini hukuki zeminde savunacaktır.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse veya ortaklar arasında bu konuda anlaşma sağlanamazsa, mahkeme taşınmazın satışına karar verir. Satış, "İzale-i Şuyu Satış Memurluğu" veya İcra Dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle yapılır.

• Satıştan elde edilen gelir, yargılama giderleri ve satış masrafları düşüldükten sonra, payları oranında ortaklara dağıtılır.

• Bu yöntem, genellikle miras kalan daireler, dükkanlar veya bölünmesi yasak olan tarım arazileri için uygulanır.

Mersin Miras Avukatı Desteğinin Önemi

Miras hukuku ile gayrimenkul hukuku, ortaklığın giderilmesi davalarında iç içe geçer. Bir kişi vefat ettiğinde, geriye kalan malvarlığı mirasçıları arasında elbirliği mülkiyeti oluşturur. Mirasçıların kendi aralarında anlaşarak "Miras Taksim Sözleşmesi" yapamamaları durumunda, dava yolu kaçınılmaz olur.

Deneyimli bir Mersin miras avukatı, müvekkiline şu aşamalarda kritik destek sağlar:

1. Mirasçılık Belgesinin Alınması: Davanın taraflarının doğru tespiti için veraset ilamının alınması gerekir.

2. Taraf Teşkili: Ortaklığın giderilmesi davasında, tapuda kayıtlı tüm paydaşların (veya ölmüşlerse mirasçılarının) davaya dahil edilmesi zorunludur. Bir mirasçı bile eksik olsa dava sonuçlanmaz. Avukat, bu tebligat süreçlerini titizlikle yönetir.

3. Muhdesat İddiası: Taşınmaz üzerinde bulunan bina, ağaç veya yapıların, ortaklardan sadece biri tarafından yapıldığı iddia ediliyorsa, bu durum "Muhdesatın Aidiyeti" davasını gündeme getirir. Bu, ana davayı bekletici mesele yapar. Mersin gayrimenkul avukatı olarak uzmanlar, müvekkillerinin taşınmaz üzerindeki artı değerlerini korumak için bu ek davaları açar ve takip eder.

İzale-i Şuyu Davasında Açık Artırma ve İhale Süreci

Mahkeme satış kararı verdikten sonra dosya Satış Memurluğu'na gönderilir. Süreç şu şekilde işler:

• Kıymet Takdiri: Bilirkişiler taşınmazın güncel piyasa değerini belirler.

• İlan: Satış ilanı hazırlanır ve taraflara tebliğ edilir. Ayrıca elektronik ortamda (UYAP e-satış) ilan edilir.

• İhale: Satış, elektronik ortamda teklif verme usulü ile başlar. Taşınmaz, muhammen bedelin %50'si + satış masrafları üzerinden açılış yapar. En yüksek pey sürene ihale edilir.

Bu noktada müvekkillerin en çok sorduğu soru şudur: "Yabancı biri ihaleye girebilir mi?" Evet, ihale herkese açıktır. Ancak paydaşların (hissedarların) ihaleye girmesi durumunda teminat yatırma zorunluluğu gibi konularda bazı avantajları veya usuli farklılıkları olabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Giderleri ve Avukatlık Ücreti

Bu davalar, "iki taraflı" davalar gibi görünse de, sonuçta tüm ortakların menfaatine hizmet eden davalardır (bir nevi idari tasarruf niteliğindedir). Bu nedenle:

• Harçlar: Karar ve ilam harcı, satış bedeli üzerinden binde oranında alınır ve paydaşlara payları oranında yansıtılır.

• Vekalet Ücreti: Davayı açan tarafın avukatı için mahkemece takdir edilen vekalet ücreti ve yargılama giderleri, tüm paydaşlardan tapudaki hisseleri oranında tahsil edilir.

• Avukatlık Sözleşmesi: Müvekkil ile Mersin miras avukatı arasında yapılan özel vekalet sözleşmesi gereği olan ücret ise, sadece müvekkilin sorumluluğundadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Mersin adliyelerindeki iş yoğunluğu, taraf sayısı (tebligat süreçleri) ve keşif işlemlerine bağlı olarak değişmekle birlikte, ortalama 12 ile 24 ay arasında sürebilmektedir. Taraf teşkili sağlanamazsa (yurt dışındaki mirasçılar vb.) bu süre uzayabilir.

2. Paydaşlardan Biri Satışı Engelleyebilir mi?

Hayır. Ortaklardan biri satış talep ettiğinde, diğer ortaklar "biz satılmasını istemiyoruz" diyerek davayı engelleyemezler. Hakim, şartlar oluşmuşsa ortaklığı bitirmek zorundadır.

3. Önalım Hakkı (Şufa) Bu Davada Geçerli midir?

İzale-i şuyu satışlarında yasal önalım hakkı (şufa hakkı) işlemez. Satış herkese açık ihale ile yapıldığı için, paydaşların öncelikli alım hakkı yoktur; ancak ihaleye girip en yüksek bedeli vererek taşınmazı alabilirler.

4. Hisseli Tapuda Evim Var, Ne Yapmalıyım?

Hisseli tapu üzerinde fiili kullanım alanınız (eviniz) olsa bile, resmi taksim yapılmadığı sürece risk altındasınız. Diğer hissedarlar ortaklığın giderilmesi davası açarsa eviniz satışa çıkabilir. Bu durumda "Muhdesatın Aidiyeti" davası açarak evin değerinin size ödenmesini sağlamak için bir Mersin gayrimenkul avukatı ile görüşmelisiniz.

Sonuç

Mersin Ortaklığın Giderilmesi davası, miras kalan veya ortak satın alınan malların paylaşım krizini çözen teknik bir hukuk yoludur. Sürecin yanlış yönetilmesi, gayrimenkulün değerinin altında satılmasına veya yıllarca süren davalara neden olabilir. Özellikle imar durumu, muhdesat iddiaları ve ihale süreçlerinin takibi, profesyonel hukuki destek gerektirir.

Mersin'de miras ve gayrimenkul hukuku alanındaki uyuşmazlıklarınızda, hak kaybına uğramamak ve sürecin en verimli şekilde sonuçlanmasını sağlamak adına, uzman bir Mersin miras avukatı ile çalışmanız tavsiye edilir. Unutmayın, mülkiyet hakkı kutsaldır ve hukuki korunma gerektirir.

Yasal Uyarı: Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki tavsiye niteliği taşımamaktadır. Somut olaylarınız için lütfen bir avukata danışınız.

Mersin Avukat İletişim Bilgileri

🌐 Web sitemizi ziyaret edin: sinanakalin.av.tr
📩 E-posta: info@sinanakalin.av.tr
📱 Telefon: +90 (507) 895 2874
📍 Adres: Mahmudiye Mah. Kuvayi Milliye Cad. Gökdelen İş Merkezi Kat: 11 Daire: 240-241 Akdeniz / Mersin