Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Türkiye’de gayrimenkul hukuku alanında en sık karşılaşılan uyuşmazlıkların başında, halk arasında bilinen adıyla İzale-i Şuyu, hukuki terminolojideki adıyla Ortaklığın Giderilmesi Davası gelmektedir. Özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda veya hisseli tapu sahipleri arasında çıkan anlaşmazlıklarda, mülkiyet birliğinin sona erdirilmesi ve herkesin payını alabilmesi için başvurulan yegane hukuki yol budur.

Bu kapsamlı rehberde; ortaklığın giderilmesi davasının ne olduğu, sürecin nasıl işlediği, satış veya aynen taksim usulleri, yargı pratikleri ve davanın tarafları için hayati önem taşıyan detayları inceleyeceğiz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası; paylı mülkiyet (hisseli tapu) veya elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı) hükümlerine tabi olan taşınır veya taşınmaz mallardaki ortaklığın, mahkeme kararıyla sonlandırılmasını sağlayan bir dava türüdür.

Basit bir ifadeyle; birden fazla kişinin ortak olduğu bir malın (arsa, tarla, daire, dükkan vb.) paylaşılması konusunda ortaklar kendi aralarında anlaşamıyorsa, mahkeme devreye girer. Mahkeme ya malı fiziksel olarak böler (aynen taksim) ya da malı satarak parasını payları oranında ortaklara dağıtır.

Bu dava, yenilik doğuran (inşai) bir dava türüdür. Yani dava sonucunda verilen karar ile mevcut hukuki durum değişir ve ortaklık bağı tamamen sona erer.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Bu davanın açılabilmesi için temel şart, taşınır veya taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkının bulunması ve ortakların paylaşım konusunda uzlaşamamasıdır. Genellikle şu senaryolarda karşımıza çıkar:

1. Miras Paylaşımı: Ebeveynlerden kalan gayrimenkullerin mirasçılar arasında paylaşılamaması.

2. Hisseli Tapu Anlaşmazlıkları: Yatırım amacıyla ortak alınan arazilerde, ortaklardan birinin payını ayırmak veya satmak istemesi ancak diğerlerinin yanaşmaması.

3. Boşanma Sonrası Mal Paylaşımı: Boşanma sonrası ortak alınan malların tasfiyesi süreçlerinde (katkı payı davalarından bağımsız olarak mülkiyet ortaksa).

Ortaklığın Giderilmesinde İki Temel Yöntem: Aynen Taksim ve Satış

Mahkeme, ortaklığı giderirken iki ana yöntemden birini uygular. Davacı tarafın talebi önemli olsa da, mahkeme taşınmazın durumuna göre karar verir.

1. Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi (Fiziksel Bölünme)

Asıl olan ve kanunun öncelik tanıdığı yöntem, malın aynen taksim edilmesidir. Yani taşınmazın fiziksel olarak bölünerek paydaşlara dağıtılmasıdır.

• Nasıl Olur? Örneğin 10 dönümlük bir tarla 2 kardeş arasında paylaşılacaksa ve imar durumu/tarım kanunu buna izin veriyorsa, arazi ikiye bölünür ve her kardeşe 5'er dönüm müstakil tapu verilir.

• Şartları Nelerdir?

  • Taşınmazın yüzölçümünün bölünmeye müsait olması.

  • İmar Kanunu ve Toprak Koruma Kanunu'na göre bölünmenin yasak olmaması (Örneğin, belirli büyüklüğün altındaki tarım arazileri bölünemez).

  • Bölünme sonucunda taşınmazın değerinde fahiş bir azalma olmaması.

2. Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Eğer taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse (örneğin bir apartman dairesini 3 mirasçıya fiziksel olarak bölmek imkansızdır) veya taksim sonucunda değer kaybı oluşacaksa, mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir.

• Süreç: Taşınmaz, Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğu veya İcra Dairesi aracılığıyla açık artırma (ihale) yoluyla satılır.

• Dağıtım: Satıştan elde edilen paradan dava masrafları ve satış giderleri düşüldükten sonra, kalan tutar tapudaki hisse oranlarına veya mirasçılık belgesindeki paylara göre taraflara ödenir.

Dava Süreci ve Aşamaları: Adım Adım Rehber

Ortaklığın giderilmesi davası teknik detayları yoğun olan bir süreçtir. Hata yapılması durumunda süreç yıllarca uzayabilir.

Adım 1: Dava Açılması ve Yetkili Mahkeme

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Davayı paydaşlardan (ortaklardan) herhangi biri açabilir. Davalı olarak ise diğer tüm ortakların gösterilmesi zorunludur. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeden (taraf teşkili sağlanmadan) mahkeme karar veremez.

Adım 2: Tebligat Süreci

Dava dilekçesinin tüm ortaklara tebliğ edilmesi gerekir. Adresi bulunamayan, yurt dışında yaşayan veya vefat etmiş ancak veraset ilamı çıkarılmamış ortaklar varsa, bu süreç uzayabilir. Profesyonel bir hukuki takip, tebligat aşamasının hızla aşılmasını sağlar.

Adım 3: Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Mahkeme, taşınmazın değerini ve aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirlemek için "Bilirkişi Heyeti" ile birlikte taşınmazın başında keşif yapar.

• İnşaat Mühendisi/Mimar: Binanın değerini belirler.

• Ziraat Mühendisi: Tarım arazisi ise toprağın niteliğini ve bölünme şartlarını inceler.

• Fen Bilirkişisi: Ölçümleri yapar.

Adım 4: Muhdesat İddiası (Önemli Bir Detay)

Eğer arazideki bir yapı (ev, ahır, ağaçlar vb.) ortaklardan sadece biri tarafından yapılmışsa, bu kişi "Muhdesat Aidiyetinin Tespiti" talebinde bulunabilir. Bu durum, satış sonrası paranın paylaşım oranlarını değiştirir. Yapıyı yapan kişi, yapının değeri oranında satış bedelinden daha fazla pay alır. Bu iddianın doğru zamanda ve usulüne uygun ileri sürülmesi kritik önem taşır.

Adım 5: Karar ve Satış

Bilirkişi raporları kesinleştikten sonra mahkeme ortaklığın giderilmesine karar verir. Karar kesinleşince dosya Satış Memurluğu'na gönderilir ve ihale süreci başlar.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi; taraf sayısına, tebligatların ulaşma hızına, mirasçıların tespitine ve keşif süreçlerine göre değişir. Ortalama olarak 12 ay ile 24 ay arasında sonuçlanmakla birlikte, karmaşık dosyalarda süre uzayabilir.

İhaleye Kimler Katılabilir? Ortaklar Alabilir mi?

İhaleye herkes (vatandaşlar, şirketler) katılabileceği gibi, ortaklar da katılabilir. Hatta ortaklar, kendi hisselerine düşen payı teminat olarak göstererek ihaleye daha avantajlı girebilirler. Sadece ortaklar arasında satış yapılması isteniyorsa, tüm ortakların buna oy birliği ile rıza göstermesi gerekir. Aksi takdirde satış halka açık yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zamanaşımı Var mıdır?

Hayır, bu dava mülkiyet hakkına dayandığı için herhangi bir zamanaşımı süresine tabi değildir. Ortaklık devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

Dava Masraflarını Kim Öder?

Dava açılırken harç ve gider avansını davacı öder. Ancak dava sonunda, yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri, tarafların payları oranında tüm ortaklara paylaştırılır. Yani davayı açan kişi, masrafların tamamını üzerinde taşımaz; sonuçta herkes payı oranında masrafa katılır.

Satış Bedeli Düşük Olur mu?

Halk arasında "mahkeme satarsa ölü fiyata gider" algısı yaygındır. Ancak günümüzde UYAP e-satış portalı üzerinden yapılan ihalelere katılım yüksektir ve rekabet ortamı oluştuğunda taşınmazlar piyasa değerine yakın, hatta bazen üzerinde bedellere satılabilmektedir. Ayrıca bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedelin %50'si üzerinden satışa başlanır, bu da alıcı ilgisini artırır.

Neden Bir Avukat ile Çalışmalısınız?

İzale-i Şuyu davaları, dışarıdan bakıldığında sadece bir "satış işlemi" gibi görünse de, usul hukuku açısından oldukça tekniktir.

• Taraf Teşkili: Mirasçılardan birinin bile atlanması kararın Yargıtay'dan dönmesine neden olur.

• Kıymet Takdirine İtiraz: Bilirkişinin belirlediği değerin piyasa rayicinin altında olması durumunda, süresi içinde etkili itirazlar yapılarak taşınmazın gerçek değerinin tespiti sağlanmalıdır.

• Muhdesat İddiaları: Araziniz üzerindeki emeğinizin (diktiginiz ağaç, yaptığınız ev) karşılığını alabilmek için bu iddianın ayrı bir dava konusu yapılması veya bekletici mesele yapılması gerekebilir.

• İhale Takibi: Satış aşamasında ihalenin feshi sebeplerinin oluşup oluşmadığının denetlenmesi, mülkiyet hakkınızın korunması için elzemdir.

Gayrimenkul hukuku ve miras paylaşımı konularındaki uyuşmazlıklarda hak kaybına uğramamak, sürecin hızlı ve hukuka uygun yürütülmesi için hukuki danışmanlık almanız tavsiye edilir.

Mersin Avukat İletişim Bilgileri

🌐 Web sitemizi ziyaret edin: sinanakalin.av.tr
📩 E-posta: info@sinanakalin.av.tr
📱 Telefon: +90 (507) 895 2874
📍 Adres: Mahmudiye Mah. Kuvayi Milliye Cad. Gökdelen İş Merkezi Kat: 11 Daire: 240-241 Akdeniz / Mersin