Gayrimenkul alım satımı, yüksek meblağların söz konusu olduğu ve geri dönüşü çoğu zaman mümkün olmayan işlemleri içerdiğinden, bu sürecin eksiksiz, dikkatli ve yasal çerçeveye uygun şekilde yürütülmesi hayati önem taşır. Konut ya da işyeri satın almayı planlayan kişiler için tapu işlemleri, yalnızca bir devir prosedürü değil, aynı zamanda ciddi bir hukuki taahhüttür.

Bu yazımızda; tapu incelemesinden web başvurusuna, yönetim planı kontrolünden tapu müdürlüğündeki randevuya kadar tüm aşamaları ayrıntılı olarak ele alacağız. Amacımız, hem alıcıların hem de satıcıların karşılaşabileceği riskleri azaltmak ve yasal haklarını korumalarına katkı sağlamaktır.

1. Tapu İncelemesi Aşaması

Gayrimenkul satışında ilk ve en önemli adım tapunun detaylı şekilde incelenmesidir. Bu aşamada aşağıdaki hususlar tek tek kontrol edilmelidir:

Taşınmazın Hukuki Niteliği

• Tapu senedinde yer alan taşınmaz türü (arsa, tarla, mesken, işyeri, bağ, bahçe vb.) ile yerinde yapılan fiili kullanım örtüşmeli, aksi durumlarda belediye ve tapu kayıtları karşılaştırılmalıdır.

Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Durumu

• Kat mülkiyeti olan taşınmazlar iskan ruhsatına sahip olup yapı kullanma izin belgesi bulunan yapılardır.

• Kat irtifakı ise inşaatı tamamlanmamış yapılar için kurulur. Bu ayrım, özellikle kredi kullanımı ve imar yönünden büyük önem taşır.

Hissedar ve Takyidat İncelemesi

• Tapuda taşınmazın tek kişiye mi yoksa birden fazla kişiye mi ait olduğu kontrol edilmelidir.

• Ayrıca taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şufa hakkı, intifa hakkı gibi takyidatlar olup olmadığı Tapu Müdürlüklerinden veya TAKBİS sistemi üzerinden araştırılmalıdır.

Emlak Vergisi ve Belediye Borçları

• Satış öncesinde ilgili belediyeden taşınmazın emlak vergisi borcu sorgulanmalı ve borç varsa satıştan önce ödenmelidir.

Tasdikli Proje ve Gerçek Durum Karşılaştırması

• Tapuda yer alan tasdikli mimari proje, taşınmazın mevcut haliyle karşılaştırılmalı; ruhsata aykırı eklentiler ya da kaçak bölümler varsa belirlenmelidir. Bu durum ileride yıkım veya idari para cezalarına sebep olabilir.

Kiracı Durumu ve Tahliye Taahhütnamesi

• Satışı yapılan taşınmazda kiracı bulunuyorsa, kira sözleşmesi ve varsa tahliye taahhütnamesi incelenmelidir. Aksi halde kiracının tahliyesi için dava açmak gerekebilir.

2. Yönetim Planı Kontrolü

Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetim planı, taşınmazın kullanım şeklini ve ortak alan haklarını belirleyen bağlayıcı bir belgedir. Yönetim planında;

• Bağımsız bölüme ait özel kullanım alanları, örneğin teras, otopark veya depo gibi alanlar ayrılmış olabilir.

• Hayvan besleme yasağı, işyeri açma yasağı, tadilat kuralları gibi çeşitli sınırlamalar yer alabilir.

• Bu belgeye tapu müdürlüğünden veya apartman yöneticisinden ulaşılabilir.

Yönetim planının gözden geçirilmesi, taşınmazın gelecekteki kullanım amacına uygun olup olmadığını anlamak açısından son derece önemlidir.

3. Web Tapu Üzerinden Satış Başvurusu

Tapu işlemleri artık e-Devlet entegrasyonu sayesinde çevrimiçi ortamdan da yapılabilmektedir. Aşamalar şu şekildedir:

Web Tapu Başvurusu Nasıl Yapılır?

1. webtapu.tkgm.gov.tr adresine girilir.

2. Bireysel kullanıcı olarak e-Devlet şifresi ile sisteme giriş yapılır.

3. “Gayrimenkul Satış İşlemleri” sekmesi üzerinden yeni başvuru oluşturulur.

Zorunlu Belgelerin Yüklenmesi

• DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçesi geçerli olmalıdır ve sistemdeki bilgilerle uyumlu olmalıdır.

• Rayiç bedel belgesi, ilgili belediyeden alınarak sisteme yüklenir.

• Satış işlemi vekaletle yapılıyorsa, noter onaylı vekaletname sisteme eklenmelidir.

Randevu Talebi ve Bedel Bildirimi

• Tapu müdürlüğü seçilerek randevu talebinde bulunulur.

• Gerçek satış bedeli, sistemde eksiksiz ve doğru olarak beyan edilmelidir. Aksi halde ileride cezai yaptırımlar söz konusu olabilir (örneğin tapu harcı kaçırma suçu).

4. Tapu Randevusuna Gidiş ve Satışın Tamamlanması

Randevu günü geldiğinde tarafların dikkat etmesi gereken hususlar şunlardır:

Gerekli Belgeler

• Nüfus cüzdanı veya kimlik kartı yanınızda bulunmalıdır.

• Tapu senedinin aslını getirmenize gerek yoktur; sistemdeki dijital kayıtlar esas alınır.

• Eğer işlem vekaletnameyle yapılıyorsa, noter tasdikli vekaletnamenin aslı ibraz edilmelidir.

Harç ve Masraflar

• Tapu müdürlüğünden gelen SMS ile bildirilen harç ve döner sermaye ücretleri, işlemden önce yatırılmalıdır.

• Harç ödeme yöntemi olarak sistem size "güvenli ödeme sistemi" ya da tapu veznesi alternatifini sunar. Her iki yöntem de güvenlidir ve resmi kayıt altındadır.

İşlemin Tamamlanması

• Tapu müdürlüğünde taraflar hazır bulunduğunda, satış sözleşmesi imzalanır ve tapu devri resmi olarak gerçekleşir.

Sonuç ve Hukuki Öneriler

Konut ya da işyeri alım satım süreci, yalnızca bir tapu işlemi değil; aynı zamanda malvarlığı hakkının devrini içeren karmaşık ve çok yönlü bir hukuki süreçtir. Bu sürecin her aşamasında uzman bir gayrimenkul avukatından destek alınması, ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşır.

Mersin merkezli hukuk büromuz, taşınmaz alım satımı başta olmak üzere gayrimenkul hukukuna ilişkin her türlü işlemde müvekkillerine kapsamlı hukuki danışmanlık sunmaktadır. Detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

🔎 Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

❓ Tapu devrinden önce taşınmazda ipotek olup olmadığını nasıl öğrenebilirim?

Tapu senedi üzerindeki takyidatlar Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden veya Tapu Müdürlüğü'nden sorgulanarak öğrenilebilir. Ayrıca Web Tapu sisteminde de bu bilgiler yer almaktadır.

❓ Tapu işlemi için tapu senedinin aslı gerekli midir?

Hayır. Web Tapu sistemine başvuru yapıldıysa, işlemler elektronik ortamda yürütüldüğü için tapu senedinin aslına gerek bulunmamaktadır. Kimlik belgesi yeterlidir.

❓ Kiracı olan bir taşınmaz satın alınabilir mi?

Evet, kiracı bulunan bir taşınmaz satın alınabilir. Ancak kira sözleşmesi incelenmeli ve varsa tahliye taahhütnamesi alınmalıdır. Aksi takdirde kiracının tahliyesi için dava açmanız gerekebilir.

❓ Tapu harcı ne zaman ve nasıl ödenir?

Tapu harcı, satış öncesinde Tapu Müdürlüğü tarafından SMS yoluyla bildirilen hesaplara yatırılır. Güvenli ödeme sistemleri veya Tapu vezneleri kullanılabilir.

❓ Tapu işlemlerini vekaletle başkası yapabilir mi?

Evet, noter onaylı bir vekaletname ile üçüncü kişiler tapu devrini gerçekleştirebilir. Vekaletnamenin içeriğinde açıkça satış yetkisi yer almalıdır.