Üst kattaki daireden su geldiğinde ilk mesele, sızıntının kaynağını ve oluşan zararı belgelemektir. Tavandaki leke tek başına üst komşunun sorumlu olduğunu göstermez; ortak tesisat, çatı, bağımsız bölüm içindeki boru veya kullanım hatası farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Mersin’de bir apartmanda ya da sitede yaşanan su sızıntısında, onarım talebi ile zararların karşılanması talebi birlikte değerlendirilmelidir.
Bu rehber, aidat tahsili veya genel site yönetimi sorunlarından farklı olarak, su kaçağı nedeniyle hasar gören ev ve işyerlerinde izlenebilecek yolu açıklar.
Su kaçağında kim sorumlu olur?
Sorumluluk için önce teknik neden belirlenir. Üst dairedeki cihaz bağlantısının hatalı kullanılması, o daireye ait tesisatın bakım eksikliği ve binanın ortak kolonundaki arıza aynı şekilde ele alınmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi, kat malikinin diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan sorumluluğunu düzenler. Ortak yerlerin onarımında ise aynı Kanun’un 20. maddesi ve yönetim planı da önem taşır.
- Bağımsız bölüme ait tesisat: Arızanın yeri, bakım yükümlülüğü ve hasarla bağlantısı araştırılır.
- Kiracının kullanımından kaynaklanan taşma: Kiracının eylemi ve malik yönünden ayrıca sorumluluk doğuran bir neden bulunup bulunmadığı değerlendirilir.
- Ortak tesisat veya çatı: Ortak yerin niteliği, onarım giderine katılım ve yönetimin aldığı önlemler incelenir.
Yöneticinin muhatap alınması, bütün zararı şahsen ödemek zorunda olduğu anlamına gelmez. Yapıdaki bozukluk veya bakım eksikliği bakımından Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi gibi farklı sorumluluk hükümleri de gündeme gelebilir. Bu nedenle dava yalnızca “üst katta oturan kişi” düşüncesiyle yöneltilmemelidir.
Onarımdan önce hangi belgeler hazırlanmalı?
Hasarın giderilmesi sırasında kaçağın izi kaybolabilir. Güvenliği tehlikeye atmadan ve zararın büyümesini önleyerek mevcut durumun kayda geçirilmesi yararlıdır. Elektrik tesisatına ulaşan su gibi acil durumlarda güvenlik önlemleri geciktirilmemelidir.
- Odanın genel görünümünü ve hasarlı alanları tarih bilgisiyle fotoğraflayın; özgün dosyaları saklayın.
- Yöneticiye, ilgili malike ve gerekiyorsa kiracıya yazılı bildirim yapın; gönderim ve teslim kayıtlarını koruyun.
- Tesisatçıdan yalnızca fiyat değil, saptadığı arızayı ve müdahaleyi açıklayan servis belgesi isteyin.
- Zarar gören eşya, boya, parke ve diğer kalemleri ayrı listeleyin; faturaları ve onarım tekliflerini saklayın.
- Varsa konut veya işyeri sigortası poliçesindeki ihbar koşullarını kontrol edin.
Komşunun konutuna izinsiz girmek veya özel alanlarını kaydetmek uygun bir delil toplama yöntemi değildir. İncelemenin engellenmesi hâlinde hukuki başvuru yolları kullanılmalıdır.
Delil tespiti neden istenir?
HMK’nın 400 ve devamı maddeleri, ileride kullanılacak delilin kaybolması veya gösterilmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimalinde mahkemeden delil tespiti istenmesine olanak verir. Mahkeme eliyle yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi; suyun kaynağı, etkilenen alan, gerekli onarım ve zarar miktarı konusunda kayıt oluşturabilir.
Talepte binanın açık adresi, bağımsız bölüm bilgileri, sızıntının başladığı tarih ve inceleme gerektiren noktalar belirtilmelidir. “Evde hasar var” demek yerine, örneğin banyo tavanındaki sızıntının ortak kolondan mı üst daire tesisatından mı geldiğinin belirlenmesi istenebilir. Tespit giderleri için avans yatırılması gerekebilir.
Delil tespiti bir tazminat kararı değildir; karşı tarafa kendiliğinden ödeme yükümlülüğü getirmez. Rapor, sonraki davada diğer delillerle birlikte değerlendirilir. Acil delil tespiti ihtiyacı, esas dava öncesindeki arabuluculuk sürecinden ayrı ele alınmalıdır.
Arabuluculuk ve dava aşaması
6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesi uyarınca kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Görüşmede yalnızca ödeme tutarı değil, kaçağın kim tarafından, hangi kapsamda ve ne zamana kadar giderileceği de açıklığa kavuşturulabilir.
Anlaşma olmazsa talebin niteliğine göre görevli ve yetkili mahkeme belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir; farklı hukuki ilişkilerden doğan taleplerde görev ayrıca incelenir. Mersin ilinde bulunmak tek başına her dosyanın aynı adliyede açılacağı anlamına gelmez; taşınmazın bulunduğu yer ve yargı çevresi kontrol edilmelidir.
Hangi zararlar istenebilir?
Gerekli ve makul onarım giderleri, zarar gören eşyanın bedeli ve koşulları oluşan diğer maddi kayıplar talep konusu olabilir. Her kalemin sızıntıyla bağlantısı ve tutarı gösterilmelidir. Eski bir eşyanın yerine alınan her yeni ürünün tam bedeli otomatik olarak karşılanmaz; kullanım durumu ve değer kaybı dikkate alınabilir. Aynı zarar için sigortadan yapılan ödeme de hesaba katılır.
Sık sorulan sorular
Üst komşu “Benim dairem kuru” derse ne olur?
Gözle görülen kuruluk, gizli tesisat arızasını tek başına dışlamaz. Kaynağın teknik incelemeyle belirlenmesi gerekir.
Tadilatı yaptırdıktan sonra başvurabilir miyim?
Başvuru mümkün olabilir; ancak arızanın izi ortadan kalkmışsa ispat zorlaşabilir. Öncesi ve sonrası görüntüler, servis açıklamaları, faturalar ve gerektiğinde delil tespiti bu yüzden önemlidir.
Kiracı olarak ben de zarar isteyebilir miyim?
Kendi eşyanızın zarar görmesi ile malike ait yapı bölümünün hasarı farklıdır. Kime ait hangi zararın istendiği, kira ilişkisinden doğan haklarla birlikte değerlendirilir.
Mersin’de başvuru hazırlığı
Mezitli, Yenişehir, Toroslar veya Akdeniz’deki bir taşınmaz için inceleme hazırlanırken adres, tapu ya da kira sözleşmesi, yönetimle yazışmalar, servis belgeleri ve hasar fotoğrafları bir araya getirilebilir. Genel yönetim ilişkileri için site ve apartman yönetimi uyuşmazlıkları yazısına bakabilirsiniz. Somut olayın delil ve başvuru yönünden değerlendirilmesi için iletişim bilgilerine ulaşabilirsiniz.
Hukuki kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.19, 20 ve Ek m.1; 6100 sayılı HMK, m.400–405; 6325 sayılı Kanun, m.18/B; 6098 sayılı TBK, m.69. Bu metin genel bilgilendirmedir; sorumluluk ve başvuru yolu olayın özelliklerine göre belirlenir.